- Средняя цена кв. м на вторичном рынке крупных городов РФ за год выросла на 12%. В первой половине года цены увеличивались медленно, основной рост пришелся на III квартал 2023 года.
- Потенциальный спрос на покупку квартиры в 2023 году вырос на 15% в сравнении с аналогичным показателем за прошлый год. Активность медленно увеличивалась с начала года. Летом спрос стал расти быстрыми темпами на фоне ожидаемого повышения ипотечных ставок, а осенью он вернулся к фоновым значениям весны.
- В Москве в январе–ноябре текущего года заключено на 35% больше сделок, чем за аналогичный период в прошлом году, и на 6% больше сделок, чем за 11 месяцев 2021-го.
- За год объем предложения в анализируемых локациях сократился на четверть. Снижение выбора фиксировалось большую часть года — с января по октябрь. В ноябре–декабре на фоне сокращения спроса количество лотов стало медленно восстанавливаться.
В выборку вошло 37 городов с численностью населения от 500 тысяч человек, а также Сочи, Московская и Ленинградская области.
Речь в тексте отчета идет о ценах предложения (тех, которые указаны в объявлениях на сайте cian.ru), реальные цены сделок могут отличаться от указанных за счет предоставления скидок на этапе заключения сделки.
Цены за год выросли на 12%
С начала 2023 года на вторичном рынке крупных городов РФ можно выделить два периода в динамике цен:
- С января по июль средние номинальные цены предложения стагнировали, ежемесячный рост был минимальным (+0,4–0,8%).
- С августа динамика стала более выраженной, каждый месяц цены увеличивались на 1–1,8%.
За год «квадрат» подорожал на 11,9%. В 2022 году темпы были сопоставимыми (+9,5%). Основной рост цен пришелся на вторую половину года. Собственники отреагировали на увеличение спроса и стали активнее повышать цены своих лотов. Кроме того, увеличение спроса само по себе толкало цены вверх, так как с рынка быстрее уходили более дешевые лоты, а в продаже оставались более дорогие.
В конце года на рынке есть предпосылки для коррекции цен вниз из-за подорожавшей ипотеки, но пока этого не происходит. Несмотря на такие признаки охлаждения рынка, как уменьшение спроса, более частое снижение цен в конкретных лотах, рост средних номинальных цен предложения по инерции пока продолжается.
Динамика цен на вторичном рынке
По данным Циан.Аналитики
Максимальный рост средних номинальных цен предложения за год отмечен в Челябинске (+40%). Это укладывается в сложившийся в этом году тренд, что заметнее всего недвижимость дорожает в промышленных центрах.
В лидерах также Махачкала, Тольятти, Новокузнецк, Кемерово, Саратов, Омск и Набережные Челны. Во всех этих городах «квадрат» за год подорожал более чем на 20%.
Минимально увеличились цены в Сочи (+0,2%), Московской области (+3%), Москве и Санкт-Петербурге (по +5%) — эффект высокой базы мешает значительно увеличивать цены. Единственная локация, где средние номинальные цены предложения ниже, чем в прошлом году, — Ленинградская область (−2%).
Цены «новинок» росли быстрее рынка
Если в целом по вторичному рынку средние цены за год увеличились на 11,9%, то в «новинках» рынка — объявлениях, которые за последний месяц появились на сайте впервые, — рост составляет 13,1%.
В I полугодии текущего года собственники не завышали цены в «новинках», и они выходили в продажу в среднем на 0,4% дороже рынка. Несмотря на рост спроса и сокращение объема предложения, продавцы аккуратно подходили к выставлению цен на новые объекты, боясь потерять покупателей. Например, в марте цены в «новинках» и в целом по рынку практически выровнялись.
Во II полугодии на фоне роста спроса продавцы стали смелее. Рынок оживился, вырос спрос, объем предложения и сроки экспозиции снизились, поэтому собственники стали выводить новые лоты по ценам, превышающим среднерыночные. В октябре 1 кв. м в «новинках» стоил на 1,7% дороже рынка. В конце года собственники вновь стали аккуратнее подходить к выставлению цен на новые объекты, боясь потерять покупателей, как это уже было в первой половине года.
Разница между средневзвешенной стоимостью кв. м в «новинках» вторичного рынка и в целом по вторичному рынку
По данным Циан.Аналитики
Спрос на вторичном рынке: от роста к снижению
Мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка (количеству кликов на номер телефона в объявлении, звонков).
Потенциальный спрос на вторичном рынке недвижимости в 2023 году на ~15% выше, чем в 2022-м, и на ~20% ниже, чем в 2021-м.
Активность пользователей на вторичном рынке начала увеличиваться с конца прошлого года. В июне — первой половине августа текущего года рост спроса усилился на фоне ожидаемого повышения ставки ЦБ, а значит, и подорожания ипотеки. Многие стремились успеть купить квартиру до роста ипотечных ставок. Пик был достигнут в середине августа — показатель приблизился к средним значениям 2021 года, таких высоких результатов не было с марта 2022-го.
Найдите квартиру мечты с помощью Циан
Во второй половине августа спрос ожидаемо начал снижаться. В конце года активность потенциальных покупателей снизилась на треть в сравнении с последним летним месяцем. На фоне роста ипотечных ставок до заградительно высоких уровней такое снижение можно считать коррекцией к уровню до ажиотажного спроса (весны 2023 года). Все же ипотека важный, но не решающий фактор для вторичного рынка. На нем традиционно много альтернативных сделок, часть покупок на нем не зависит от экономической конъюнктуры или ключевой ставки, а связана с естественным и миграционным движением населения.
В октябре−ноябре спрос не просел резко потому что на руках у участников рынка оставалось довольно много одобрений, полученных до повышения ставки ЦБ. Нестандартным решением со стороны банков этой осенью стала выдача «долгоиграющих» офферов: если обычно одобрения действуют один–два месяца, то сейчас банки их выдавали на более длительный срок, до четырех месяцев.
Динамика спроса в 2023 году нестандартная с точки зрения сезонных циклов на рынке — обычно в летние месяцы активность покупателей снижается, а к концу года, наоборот, увеличивается.
Динамика потенциального спроса на вторичном рынке в городах РФ (за единицу взято среднее значение за 2021 год)
По данным Циан.Аналитики
На вторичном рынке Москвы годовой рекорд по количеству сделок
Официальная статистика Росреестра по переходам прав собственности (реальное количество сделок) не публикуется оперативно по всей России, поэтому в качестве примера можно привести Москву, где данные продаж есть по ноябрь 2023 года включительно.
Согласно официальным данным Росреестра, за 11 месяцев 2023 года в столице заключено 160,1 тыс. сделок. Это на 35% больше, чем за аналогичный период в прошлом году, и на 6% больше, чем за 11 месяцев 2021-го.
На протяжении I квартала 2023 года спрос на вторичном рынке столицы увеличивался на 38–39% ежемесячно. В январе было заключено 7,7 тыс. сделок, в феврале — 10,7 тыс., в марте — 14,8 тыс. С марта по июль в Москве ежемесячно заключалось около 15 тыс. сделок, а в III квартале спрос резко увеличился — многие стремились успеть купить квартиру до роста ипотечных ставок. В августе–октябре количество сделок держалось на уровне 17–17,5 тыс. Это одни из самых высоких значений за все время ведения статистики.
В ноябре активность на рынке снизилась — было заключено 15,4 тыс. сделок. На фоне роста ипотечных ставок до заградительно высоких уровней такое снижение можно считать коррекцией к уровню до ажиотажного спроса.
Динамика количества сделок на вторичном рынке в Москве в 2022–2023 годах
По данным Циан.Аналитики
Объем предложения за год снизился на четверть
За год объем предложения на вторичном рынке крупных городов РФ и столичных областей уменьшился на 25%.
С января по октябрь выбор на рынке медленно, но уверенно сокращался. Снижение количества лотов в продаже косвенно свидетельствовало об увеличении спроса. В июле−сентябре на фоне повышенной активности покупателей темпы ускорились. В октябре объем предложения достиг минимальных значений с марта прошлого года, после чего выбор стал медленно восстанавливаться на фоне снижения спроса.
В ноябре и декабре количество лотов выросло на 1 и 1,1% соответственно. Относительно стабильный объем общего предложения в последние месяцы года свидетельствует о сохранении довольно высокого уровня спроса. Если бы имел место обвальный спад количества сделок, то число объявлений в экспозиции выросло бы существеннее.
Динамика объема предложения на вторичном рынке
По данным Циан.Аналитики
Снижение объема предложения за год фиксируется во всех локациях, кроме Махачкалы, Астрахани, Рязани, Омска и Барнаула.
«В I полугодии 2023-го лоты в готовых домах часто были более привлекательным вариантом по сравнению с новостройками, однако после повышения ключевой ставки ЦБ ситуация изменилась, так как ставки по ипотеке на вторичном рынке достигли заградительно высоких значений», — отметила эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина.
По ее словам, ипотека на вторичном рынке на какое-то время будет востребована теми покупателями, у которых или большой размер первоначального взноса, или есть понимание, что существенную часть кредита они смогут погасить в обозримом будущем.
«В связи с этим спрос на рынке снизится — он будет и дальше перетекать на рынки новостроек и аренды. А цены будут стагнировать или медленно сокращаться», — добавила специалист.
По данным Циан.Аналитики
