Ольга Хасанова,генеральный директор оргкомитета Urban Awards:
— Мы в Urban Awards на протяжении более 10 лет проводим исследования, связанные с классификацией жилых комплексов. Я хочу поделиться итогом этой работы и представить перечень примет, которые присущи традиционному бизнес-классу.
Долгое время на девелоперском рынке не было проблемы в разграничении масс-маркета и проектов, представляющих бизнес-сегмент. Это было очевидно для всех. Однако эволюция комфорт-класса и трансформация бизнес-класса привели к тому, что дистанция между ними начала быстро сокращаться и заполняться гибридными типами недвижимости: появились «комфорт-плюс», «бизнес-лайт», «большой бизнес-класс» и т. д. Поиск какого-то одного — явного и общепризнанного — критерия неизменно приводил к неудаче.
В чем, собственно, сложность?
Параметр «масштаб застройки» на эту роль не годился. Достаточно вспомнить, что новостройки, которые выступают флагманами современного бизнес-класса, — «Символ» и «Зиларт» — занимают десятки гектаров. В то же время комфорт-класс вполне может существовать и в форме отдельных домов (часть линейки точечных проектов под брендом «Счастье»). Застройщики, вынужденные продвигаться вглубь промышленных зон, все чаще осваивают именно крупные площадки.
Ставка на продукт бизнес-класса повышает маржинальность строительства.
Панорама ЖК «Зиларт»
Велико искушение делить недвижимость на сегменты исходя из ее стоимости. Однако поколение проектов 2018 года во многом дискредитировало этот критерий. Тогда на рынок вышло несколько представителей «большого бизнес-класса». Долгое время по уровню цен они уступали качественным и популярным новостройкам комфорт-класса. Так что ценовой параметр не нужно абсолютизировать, но и полностью сбрасывать его со счетов было бы неправильно.
Объективно затраты на формирование конечного продукта в бизнес-классе выше, чем в массовом сегменте. Например, в пересчете на квадратный метр, отделка фасада обходится здесь в полтора раза дороже. То же соотношение наблюдается и при выполнении работ по благоустройству. В бизнес-сегменте их себестоимость обычно варьируется от 7,5 до 15 тыс. рублей за 1 кв. м. Прайс на отделку мест общего пользования и вовсе может доходить до 100 тыс. за 1 кв. м — это в два–три раза превышает расценки, характерные для масс-маркета.
Архитектура проекта
Центральная входная группа в комплексах бизнес-класса должна быть просторной — не менее 80 кв. м. Застройщик может увеличить ее габариты и до 200 кв. м при высоте потолков в 4,5 м. В массовом сегменте вполне допустимо ограничиться и 50 «квадратами».
В отдельных случаях при отделке МОПов применяются биодинамическое освещение, звуковое сопровождение и аромамаркетинг, а интерьеры квартир и паркингов оформляются по авторским проектам.
Хороший тон в девелопменте бизнес-класса — привлекать известные зарубежные бюро для проработки архитектурно-дизайнерской составляющей проектов. Идентичность сейчас входит в число главных ценностей рынка.
Люди, которые ориентируются на бренды при покупке автомобилей, одежды, косметики или продуктов питания, демонстрируют тот же подход и в отношении к недвижимости. Им действительно важно, кто из статусных в своей сфере знаменитостей причастен к созданию дома, в котором им предстоит жить. И застройщикам приходится учитывать подобные ожидания потребителей.
Кроме того, архитектура и весь связанный с ней визуал активно участвуют в продвижении проектов. Качественная картинка способна удержать внимание потенциального клиента и убедить его — по крайней мере, на уровне эмоций — в том, что перед ним по-настоящему выгодное предложение.
ЖК «Селигер-Сити»
Впрочем, акцент на авторской архитектуре и благоустройстве прослеживается и в некоторых проектах комфорт-класса. Концепция ЖК «Селигер-Сити» была предложена специалистами из нидерландского бюро MLA+, комплекс LIFE-Варшавская опирается на идеи японской компании Nikken Sekkei.
Окна, потолки, планировки
Брендовая архитектура не сводится к одной лишь эстетике. За ней стоят определенные проектировочные и технические решения. В частности предполагается, что остекление покроет не менее половины площади фасада. В верхних ценовых категориях практикуется сплошное остекление (включая угловое и радиусное), чтобы не портить видовые характеристики. Также застройщики отказываются от оконных колонок-импостов или сводят их к минимуму (не более двух на окно). При этом используется штульповый механизм открывания.
Остекление опционально дополняется и декорируется эркерами или французскими балконами. Профиль ПВХ для комплексов бизнес-класса не годится — необходим алюминиевый или деревянный, который может поддерживать порог шумоизоляции до 41 дБ. Самих окон должно быть много — на два больше количества спален. В квартирах, маркированных как бизнес-класс, оконные проемы нередко сделаны даже в тех помещениях, где они выглядят непривычно для большинства россиян — в ванных или гардеробных.
В проекты категории «бизнес» проектировщики закладывают большое разнообразие планировок. Многие из них оснащены рядом вспомогательных помещений. Так, на каждую спальню полагается гардеробная. В «евродвушках» желательно наличие постирочной, а в «евротрешках» — мастер-зоны. В некоторых вариантах зарезервированы места под кабинет и кладовую.
Планировка квартиры в ЖК «Зиларт»
Кухня в квартирах бизнес-класса не должна быть менее 12 кв. м. Количество санузлов определяется равным количеству спален. Примерно у половины всех жилых юнитов есть балконы или террасы, оборудованные на входе распашными дверями. Квартиры группируются таким образом, чтобы на этаже их было не более восьми (а лучше четыре-шесть). Хотя бы у 40–60% объектов окна должны выходить на две или три стороны.
Такие планировочные решения, как дровяной камин, доступ к патио, собственная сауна, окна-фонари в кровле или пентхаусы традиционно считаются атрибутами элитного и премиального жилья, но в последние годы фиксируется их проникновение в бизнес-продукты.
Общий знаменатель для всего сегмента — высокие потолки. Минимальный показатель — 3,05 м. Для проектов, которые настроены на успешную конкуренцию за состоятельного покупателя, планка может проходить по отметке в 3,35 м.
«Зеленая» составляющая
Во многом с выстраиванием идентичности связан экотренд в девелопменте. Однако его значение намного больше, нежели простое усиление имиджевого эффекта. Рост конкуренции на рынке, подорожание всех основных ресурсов, принятие застройщиками управленческих функций, а также повсеместное утверждение курса на устойчивое развитие поставили на повестку дня вопрос о бережном отношении к среде и минимизации углеродного следа. Если застройщики, работающие в комфорт-классе, еще могут пренебречь экосертификатом, то в бизнес-классе это уже одно из ключевых требований.
Сама по себе сертификация относится скорее к сфере идеологии и экономики. Но другая составляющая девелоперской экополитики — озеленение — напрямую затрагивает потребительские интересы.
В бизнес-классе приветствуются эксплуатируемая кровля (не только на жилых корпусах, но также на школе и паркинге), интенсивное озеленение, капельный автополив, нешаблонные формы ландшафтного дизайна.
Эксплуатируемая кровля ЖК «Дыхание»
При озеленительных работах используются рулонный газон и взрослые деревья. Крупные застройщики привлекают к сотрудничеству профессиональных дендрологов, садовников и консультантов из питомников. Организованное с их помощью общественное пространство становится центром притяжения для жителей всего комплекса. Оно может быть дополнено искусственным водоемом, ботаническим садом, оранжереей, теплицей и предметами уличного искусства.
Современные технологии и «умный» быт
Экологически сбалансированная и комфортная среда проживания не сводится к «зеленому» окружению. В продвинутых вариациях бизнес-класса налажена водоподготовка (несколько уровней фильтрации, питьевой водопровод), а также ионизация и увлажнение воздуха.
Контейнеры для мусора переносятся на подземный уровень, откуда осуществляется их скрытый вывоз. Предпочтительно, чтобы каждый этаж был снабжен отдельной мусорокамерой с вытяжкой и охлаждением. А в некоторых домах практикуется такой инновационный механизм, как пневматическое мусороудаление.
Если для комфорт-класса система «умный дом» пока еще остается бонусной опцией, то в бизнес-сегменте она все чаще выступает как неотъемлемая часть «базового пакета». Причем ее функционал постоянно расширяется. Сейчас «умный дом» — это не только мобильное приложение, датчики протечки, реле управления электроприборами и розетками, термостат для регуляции «теплого пола», но и диммирование освещения, «умные замки» и мониторинг показателей, отражающих микроклимат в помещении.
Важный вывод, который следует из многолетнего опыта экспертизы Urban Awards: мелочей не бывает. Различия между сегментами проявляются в таком, казалось бы, типовом элементе, как лифтовое оборудование.
По стандартам премии, лифт в домах бизнес-класса также должен отличаться индивидуальной отделкой, высокой скоростью (не более одной минуты на ожидание), увеличенной высотой кабины (до 2,5 м) и возможностью вызова прямо из квартиры. Это повышает пропускную способность: такой лифт рассчитан на перевозку каждого десятого жителя в подъезде всего за пять минут.
Разнообразный досуг для взрослых и детей
Еще одна значимая частность, на которой ни в коем случае нельзя экономить, — это пешеходные дорожки. Они покрываются бетонной плиткой с гранитной крошкой. Вместе с ней укладываются ряды тактильных конусов. Пешеходные переходы приподнимаются до уровня тротуаров.
Чтобы проект в полной мере отвечал термину «бизнес-класс», во внутридомовой инфраструктуре обязательно должны присутствовать коворкинг и переговорные комнаты. Их желательно дополнить такими элементами, как сейфовые ячейки, спортклуб, спа-центр и массажный кабинет.
Подобно тому, как разработка внешнего облика зданий поручается специализированным бюро, а благоустройство — студиям ландшафтного дизайна, к спортивному наполнению проекта было бы полезно привлечь известного спортсмена или клуб. И чем разнообразнее набор опций, тем лучше: беговые и веломаршруты (интегрированные в общегородскую сеть), многофункциональные площадки для воркаута и йоги, станция для хранения и ремонта спортинвентаря, каток, веревочный парк, скалодром станут для жильцов дополнительными плюсами при принятии решения о покупке.
Детская и спортивная площадки ЖК «Селигер-Сити»
Отдельно в требованиях к новостройкам бизнес-класса фигурирует детская инфраструктура, учитывающая особенности каждой возрастной группы. В ее состав могут входить игровой хаб, интерактивные игровые элементы, площадки для игр с водой и песком, павильоны и беседки. Главное, чтобы соблюдалось правило: только натуральные материалы, только натуральные цвета.
Сервис как в отеле
Не стоит забывать, что формат современного жилого комплекса содержит также сервисную функцию: консьерж, беллмен, размещение продуктовых тележек на паркинге, паспортный стол, химчистка, организация мероприятий и другие услуги. Плюсом для девелопера станет привлечение хорошо зарекомендовавшего себя гостиничного оператора.
Перечисленные приметы проектов бизнес-класса не охватывают весь перечень позиций, но их вполне достаточно, чтобы определить рамки этого сегмента и его содержание. Не вызывает сомнений, что, несмотря на все эволюционные сдвиги, он еще долго сохранит свою идентичность на рынке.
