Константин Ташлыков,эксперт «Контур.Недвижимости»:
Как сейчас продаются квартиры в залоге у банка
Как работает ипотека: человек покупает недвижимость на деньги, которые берет в кредит у банка. Чтобы защитить свои вложения, банк берет купленный объект в залог.
Но если заемщик не может исполнять обязательства по договору, у него нет удобного инструмента для продажи квартиры.
Обычно через полгода с момента возникновения просрочки банк обращается в суд, продает квартиру с торгов и гасит задолженность из вырученных средств. При этом он тратит время и деньги на разбирательства и реализацию объекта. А квартира продается за минимальную стоимость. Зачастую средств хватает только на погашение долга, а иногда заемщик остается должен банку.
Если собственник решит не дожидаться суда и продать квартиру самостоятельно, ему нужно сначала получить согласие банка. Но далеко не все банки соглашаются на сделку.
Тогда заемщики придумывают сложные схемы. Например, просят покупателя внести аванс в размере задолженности, гасят с его помощью ипотеку и снимают обременение. Только после этого проходит сделка и покупатель получает недвижимость в собственность.
Теперь можно избежать таких сложностей. 11 сентября вступят в силу поправки в Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке». С этого момента заемщики, которые больше не в силах платить кредит, смогут самостоятельно реализовать залоговую недвижимость. А банки не смогут им отказать без объяснения причин.
Как будет работать самостоятельная реализация
Сначала собственнику нужно предупредить банк о продаже объекта — направить заявление о самостоятельной реализации недвижимости.
О способе передачи этого заявления стороны договариваются самостоятельно. Например, банк может попросить заемщика отправить заказное письмо или лично прийти в отделение. Возможно, в ближайшее время у крупных банков появится для этого специальный сервис в приложении или на сайте.
В течение 10 рабочих дней заявление рассмотрят и вынесут решение: согласятся на самостоятельную реализацию или откажут в ней.
При этом банк не может отказать просто так. В законе прописан список оснований — например:
- залогодатель проходит внесудебное банкротство;
- имущество заложили нескольким залогодержателям для обеспечения разных обязательств;
- недвижимость — предмет предшествующей и последующей ипотеки;
- банк уже обратился в суд.
Как будет проходить сделка
Если банк согласен на реализацию, он устанавливает условия сделки, которые нельзя игнорировать, например:
- минимальную цену продажи — она зависит от суммы требованию по кредиту на день окончания срока реализации;
- способ расчетов или банковский счет, на который поступят деньги от покупателя;
- в какие даты нужно продать объект.
Все эти детали он прописывает в специальном документе — уведомлении.
На самостоятельную реализацию заемщику дают четыре месяца со дня получения уведомления. В этот срок нужно успеть найти покупателя, оформить сделку в Росреестре и полностью погасить кредит или заем.
При этом стороны могут договориться и продлить срок — например, если выход на сделку затягивается. Пока не вышел срок реализации, банк не сможет обратить взыскание на недвижимость.
После продажи средства за недвижимость поступят на специальный счет. Банк вычтет из нее сумму задолженности, а также дополнительные расходы, если они были. Остальные деньги перечислят заемщику.
Самостоятельная реализация — удобный инструмент, который значительно упростит жизнь заемщиков, которые попали в сложное финансовое положение. При этом такую процедуру оценят и банки. Они смогут сэкономить на судебных расходах и снимут с себя проблему реализации многих объектов.
Остается только дождаться, когда поправки в закон вступят в силу, и посмотреть, как они будут работать на практике.
Фото: freepik
