Приёмка квартиры в новостройке

Как происходит приёмка квартиры

До конца 2024 года приёмка квартир в новостройках происходит по правилам, прописанным в постановлении Правительства РФ № 2380.

Процедура выглядит следующим образом:

1. Застройщик направляет дольщику уведомление о завершении строительства и готовности квартиры в новостройке к передаче. Он может отправить информацию по электронной почте или другим способом, указанным в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ).

2. Дольщик записывается на приёмку в срок, указанный в договоре. Если такой срок не прописан — в течение 7 дней с момента получения уведомления. На приём квартиры отводится 1 месяц. По истечении этого периода застройщик вправе подписать передаточный акт без участия дольщика.

3. В назначенный день и время дольщик проводит осмотр объекта. Он может делать это самостоятельно, вместе с экспертом или через представителя. В последнем случае нужно оформить доверенность на человека, который представляет его интересы.

4. После осмотра дольщик подписывает акт приёма-передачи квартиры. Отказаться от подписания можно только при обнаружении существенных недостатков или при разногласиях сторон о списке замечаний. Точного определения, какие именно недостатки считать существенными, нет, поэтому решение принимает приглашённый специалист из реестра НОПРИЗ, НОСТРОЙ или НРС. Его работу оплачивает дольщик, а если специалист подтвердит недостатки, расходы дольщика компенсирует застройщик. Если недостатки несущественные — акт приёмки подписывают с их перечислением.

В соответствии с законом № 214-ФЗ, уведомление об окончании строительства должно быть направлено дольщику заказным письмом или вручено под роспись. Далее в предусмотренный ДДУ срок или, если он не установлен, в течение 7 рабочих дней дольщик обязан приступить к приёмке квартиры в новостройке. При этом дольщик имеет право не подписывать передаточный акт при обнаружении любых дефектов. При наличии недочётов составляют дефектный акт с их перечислением. Жильё принимают после того, как застройщик исполнит все обязательства. 

Скидки переехали на Циан

Эксклюзивные предложения
от застройщиков

Выбрать квартиру                    

Как подготовиться к приёмке квартиры

Для приёмки вам понадобятся документы: паспорт и ДДУ. Кроме того, рекомендуем подготовить копию плана квартиры, с которым будете сверяться при проверке и в который удобно вносить замечания.

Возьмите с собой на осмотр:

• карандаш и ручку для внесения замечаний и отметок в документы;
• жирный маркер, чтобы отмечать недостатки на стенах и других конструкциях;
• лампочку для проверки патронов;
• устройство для проверки розеток (специальная отвёртка или патрон с вилкой);
• строительный уровень и угольник, которыми можно выявить отклонения от горизонтали и вертикали, обнаружить неровности;
• дальномер для замера площади;
• складную табуретку, чтобы проверить электропатроны на потолке и вентиляцию;
• молоток, если нужно проверить качество стяжки в квартире без чистовой отделки;
• смартфон в качестве калькулятора, фонаря и фотоаппарата.

Где чаще всего встречаются дефекты

При осмотре жилья обращайте особое внимание на места, где чаще всего встречаются строительные недочёты:

• окна: царапины на стёклах и рамах, неработающие механизмы, продувание;
• стены и пол: отклонения от плоскости по вертикали и горизонтали, трещины, вздутие обоев, пустоты под плиткой;
• двери: загрязнения, сколы, отклонения от плоскости;
• вентиляция: отсутствие вентиляции;
• электрика: нерабочие розетки, выключатели;
• вода и канализация: протечки, плохой напор.

Если вы принимаете квартиру в новостройке с отделкой, сверьтесь, чтобы были выполнены все перечисленные в ДДУ работы. Проверьте наличие сантехники и других предметов, указанных в договоре долевого участия.

Пересчитайте площадь квартиры

Отклонение от заявленной площади может стать причиной для перерасчёта стоимости квартиры как в сторону удорожания, так и в сторону уменьшения, если в договоре не указано, что цена фиксированная и не подлежит изменению. При этом перерасчёт может производиться, если расхождение больше определённой величины, указанной в ДДУ, либо при любых расхождениях метража.

Чтобы вычислить площадь, нужно измерить длину всех стен с помощью дальномера. Рулетка даёт слишком большие отклонения. 

Правила замеров:

• стены нужно измерять на высоте 1,1−1,3 м от пола;
• длину стен округляют до 0,01 м (1 см);
• площадь балконов и лоджий учитывают с коэффициентами 0,3 и 0,5 соответственно (если фактическая площадь балкона составляет 3 кв. м, к учёту принимают площадь 0,9 кв. м).

Проверьте инженерные сети

При приёмке квартиры нужно проверить вентиляцию, электричество, водоснабжение, канализацию, отопление. Как это сделать:

1. Вентиляция. Откройте окно или дверь для притока воздуха. Возьмите лист бумаги и приложите его к вентиляционному отверстию. Если тяга есть, лист прилипнет к стене.

2. Электрика. Вкрутите лампочку в патрон и включите свет. Вставьте в розетку отвертку-тестер или патрон с вилкой. Если в квартире разведены только провода, их проверяют при помощи мультиметра.

Если в квартире разведены только провода, их проверяют при помощи мультиметра

3. Водоснабжение. Проверьте, чтобы были заделаны отверстия между трубами и перекрытиями этажей. Убедитесь, что работают вводные вентили (если установлены смесители). Осмотрите все стыки на предмет подтекания.

4. Канализация. Посмотрите, чтобы канализационные трубы нигде не протекали. Убедитесь, что место прохода стояка через перекрытие зацементировано. Проверьте, чтобы горизонтальные трубы отведения канализации имели уклон.

5. Отопление. С помощью уровня проверьте, что батареи установлены горизонтально. Между радиаторами и стенами должен быть зазор не менее 25 мм, необходимый для циркуляции воздуха. В местах соединения труб не должно быть подтёков.

Проверьте отклонение по вертикали и плоскость стен

При осмотре стен нужно проверить их отклонение от вертикали, ровность, а также правильность прямых углов. Для этого используют строительный уровень и угольник. 

Нормативы, на которые следует ориентироваться, прописаны в своде правил 71.13330.2017. Вот некоторые из них:

• отклонение от вертикали для простой штукатурки стен — до 3 мм на 1 м высоты, но не более 10 мм;
• неровности поверхности для простой штукатурки — на площади 4 кв. м не более 4 мм на 1 м;
• отклонения дверных и оконных откосов по вертикали — не более 4 мм на 1 м, но не более 10 мм на весь элемент.

Для улучшенной и высококачественной штукатурки требования ещё более строгие. Вид материала должен быть прописан в ДДУ.

Если стены оклеены обоями, проверьте, чтобы не были заметны стыки полотен, а под обоями не было пустот. Окрашенные поверхности удобнее всего осматривать с помощью фонаря. При подсвечивании лучше всего видны все изъяны.

Проверьте стяжку пола

Квартиры с черновой отделкой могут продавать без стяжки. В этом случае основание будет представлять из себя плиты, которые находятся приблизительно на 10 см ниже будущего пола. 

Жильё с предчистовой отделкой сдаётся со стяжкой. Такую стяжку следует проверить на отклонение от горизонта, ровность, а также прочность:

• просвет между полом и инструментом должен составлять не более 2 мм при проверке 2-метровой рейкой;
• отклонение от горизонтали не может превышать 50 мм;
• прочность стяжки можно проверить, слегка постучав по ней молотком, — покрытие не должно крошиться.

Если в квартире сделана чистовая отделка, нужно проверить её качество: полы должны быть ровными, не скрипеть, не проваливаться или не проминаться. 

Проверьте потолок

Замерьте высоту потолков в каждом помещении и сравните её с параметрами, указанными в договоре с застройщиком. Изучите поверхности на отсутствие подтёков, в особенности если квартира находится на верхнем этаже.

Если осматриваете квартиру зимой, проверьте температуру стен, которые выходят на улицу. Если стена холодная или влажная, это может говорить о некачественной изоляции. В дальнейшем на такой поверхности может появиться грибок или плесень.

Реальные отзывы
на новостройки

Узнать и выбрать

Проверьте двери и окна

Окна и двери нужно проверить на отклонение от вертикали. Для этого приоткройте полотно и попробуйте оставить его в разных положениях. Оно не должно распахиваться или закрываться.

Проконтролируйте, чтобы работала вся фурнитура: ручки, ограничители, замки. Проверьте, нет ли на стёклах трещин и царапин. Важно, чтобы рамы вплотную прилегали к плитам, были правильно изолированы, не продувались.

Зафиксируйте найденные недочёты

При наличии недочётов их нужно сфотографировать и занести в акт: приёма-передачи или дефектный. До конца 2024 года дольщик вносит несущественные недостатки в передаточный акт, далее — в зависимости от изменения нормативов.

Что делать, если застройщик не записывает на приёмку в нужный срок

Недобросовестные застройщики могут специально тянуть время, чтобы по прошествии установленного срока подписать передаточный акт в одностороннем порядке. Если вас не записывают на осмотр квартиры в новостройке, пишите претензию.

В претензии укажите обстоятельства: вашу готовность приехать на осмотр, ответ застройщика. Отправьте документ заказным письмом с уведомлением. Это подтвердит факт передачи претензии строительной компании.

Что делать после осмотра

После осмотра вам следует ждать устранения выявленных дефектов. До конца 2024 года, в период действия постановления Правительства РФ № 2380, застройщик должен устранить все выявленные недостатки в течение 60 дней. 

По закону № 214-ФЗ срок устранения недостатков должен быть прописан в ДДУ. Если такого пункта нет, его устанавливают по согласованию между застройщиком и дольщиком. 

При этом можно учитывать ст. 20 закона о защите прав потребителей. В соответствии с ним продавец должен устранить дефекты в течение 45 суток.

Что делать, если документы подписаны, а после этого обнаружились недоделки

Использовать гарантию и писать претензию застройщику. По № 214-ФЗ гарантия на дом составляет 3 года и столько же — на инженерные сети. 

Получив претензию, застройщик должен собрать комиссию и обследовать жильё. Если комиссия признает случай гарантийным, застройщик устранит дефект за свой счёт.

Когда застройщик выдаёт ключи

Ключи выдают после подписания акта приёма-передачи. Сроки обычно прописывают в договоре долевого участия в строительстве. 

Фото: freepik.com