Ожидания vs реальность: как избежать разочарований при покупке квартиры в новостройке

Разочарование № 1. «Квартира стоит почти 30 млн, а нас постоянно заливают соседи»

Качество инженерных систем — одна из главных проблем, с которой сталкиваются покупатели: даже в новостройках, которые позиционируют себя как премиум- и элит-класс. 

Проблемы с инженерией, которые могут застигнуть врасплох даже жителей весьма дорогостоящего жилья: 

• базовые, жизненно важные инженерные системы дают сбой: перебои в подаче электричества или водоснабжения, регулярно кто-то застревает в лифте из-за его аварийной остановки, прорываются трубы и заливает квартиры, затапливает парковку и подвальные помещения, система отопления слабо работает и в квартире холодно;
• системой «умный дом» невозможно пользоваться — в неё не интегрируются устройства хозяев квартиры;
• застройщик отказался от дорогостоящей приточно-вытяжной вентиляционной установки и климат-системы, которые полагаются в элит-классе, и оставил только стандартную систему кондиционирования без притока и очистки воздуха с улицы;
• дорогие лифты заменены на более дешёвые.

Как минимизировать эту угрозу: 

• детально ознакомиться со спецификацией инженерных систем на этапе выбора объекта покупки, желательно с привлечением специалиста (опытного брокера, знакомого инженера). Это позволит понять, адекватна ли цена заявленным застройщиком параметрам квартиры, оценить качество инженерного оборудования и предусмотреть возможные проблемы при его эксплуатации;
• на этапе заключения акта приёма-передачи пригласить специалиста по приёмке квартир (в интернете свои услуги предлагает множество подобных экспертов), проверить с его помощью соответствие квартиры договору, в частности инженерии, и не подписывать акт приёма-передачи, пока застройщик не выполнит следующие условия: 

1. Устранит недочёты своими силами.
2. Возместит расходы, которые понёс на устранение дефектов сам владелец квартиры.
3. Уменьшит сумму договора и вернёт часть средств. 

Если акт приёма-передачи подписан, а проблемы с эксплуатацией начались после этого, застройщик всё равно не может самоустраниться от проблем жильцов. Закон устанавливает гарантию: на строение нового дома — пять лет, на его инженерные сети — три года. 

Разочарование № 2. «На рендерах был лес, а в итоге посадили пару-тройку низких деревьев или кустов»

Чаще всего на впечатляющих рендерах будущего «города-сада», «оазиса в гуще мегаполиса», «квартала на набережной» мы видим утопающие в зелени дворы, цветущие сады и яркие клумбы, искрящиеся фонтаны и необычные арт-объекты. 

Другая сторона медали в том, что благоустройство территории — один из завершающих этапов возведения жилого комплекса. К этому моменту экономика проекта может сильно измениться: ухудшится общая экономическая ситуация, будут слабо идти продажи, появится сильный конкурент или ужесточатся условия ипотечного кредитования. 

Все перечисленные факторы заставляют застройщиков экономить на благоустройстве, делая его более скромным, чем было заявлено. 

Что может поменять застройщик:

• сократить площадь озеленения;
• отказаться от цветников как самых дорогостоящих элементов озеленения;
• упростить оборудование на детских и спортивных площадках, заменив зарубежных производителей на российских;
• отказаться от дорогостоящих и эффектных ландшафтных элементов —например, удешевить уличную подсветку, заменить дизайнерскую нескользящую тротуарную плитку на более дешёвую или на асфальт;
• заменить дизайнерские или долговечные скамьи, перголы, урны, беседки, ограждения, детские площадки на типовые — из менее долговечных и эстетичных материалов;
• упростить и уменьшить количество детских и спортивных площадок и других малых архитектурных форм (МАФ).

  

Реальные отзывы
на новостройки

  Почитать и выбрать 

     

Как минимизировать эту угрозу: 

• на этапе выбора объекта не только смотреть на рендеры будущей придомовой территории, но и запросить у застройщика детали ландшафтной концепции. Уточните, из каких питомников планируется привезти растения для высадки, оборудование какого производителя установят на детских и спортивных площадках, кто будет поставщиком покрытий и МАФ для ЖК;

• запросить и внимательно изучить не только проектную документацию, но и АГР (архитектурно-градостроительное решение), которое можно найти в свободном доступе в Интернете, — документ, на основании которого государственные органы согласовали данный архитектурный и ландшафтный проект и который застройщик обязан выполнить. В соответствии с этим документом, а не исходя из рендеров, имеет смысл строить свои ожидания от проекта;
• если несоответствие красивым картинкам обнаружено уже после заезда в новую квартиру, действовать в юридическом поле практически не имеет смысла. По закону, если застройщик разместил дисклеймер, он не обязан делать ландшафтный дизайн, как на рендерах. 

Если же благоустройство не соответствует проектной декларации и ДДУ, дольщики имеют право обратиться в суд с требованием о возмещении денежных средств, уплаченных за это благоустройство.

Разочарование № 3. «Вместо школы и фитнес-центра построили ещё один жилой корпус» 

Значительно сэкономить застройщик может и за счёт исключения части инфраструктурных объектов из ЖК и уплотнения застройки. Конечно, чаще всего возвести вместо обещанной школы ещё один жилой корпус всё же не позволяет разрешительная документация. 

Впрочем, она не регламентирует упрощение инфраструктурного наполнения проекта. Например, в премиальном сегменте приветствуется, а в элитном — строго обязательна приватная инфраструктура на территории ЖК. Если застройщик делает её общедоступной, это нарушает «классовые привилегии» высокобюджетного жилья. 

Зато застройщик в плюсе — он с большей вероятностью найдёт арендатора для своего коммерческого помещения, ведь потенциальный поток людей у такого объекта очевидно больше. 

Инфраструктура может разочаровать покупателей в следующих случаях:

• привлечённые операторы не соответствуют классу жилого комплекса. Например, магазины-дискаунтеры или алкомаркеты низкого ценового сегмента в проектах бизнес-класса и выше;
• социальная инфраструктура (сады, школы и поликлиники) возводится по остаточному принципу: в первую очередь строятся жилые корпуса на продажу. Из-за этого больше всего страдают жители первых очередей;
• застройщик не проработал ретейл-концепцию, и на коммерческих площадях свободного назначения открылись операторы, которые не закрывают нужды жителей комплекса. Например, вместо продуктового магазина и кулинарии или аптеки в ЖК сделали клинику эстетической косметологии (тоже в каком-то смысле нужный объект, но не для ежедневного пользования большинства жителей);  
• сократилось количество сервисных помещений или полезной коммерции — это особенно болезненно, если окружающая инфраструктура района не закрывает потребности жильцов новостройки. 

Как минимизировать эту угрозу: 

• на этапе выбора проекта изучить проектную документацию, обратив внимание на объём социальной инфраструктуры и сроки её возведения. Важно уточнить, будут ли объекты переданы на баланс города или их будут эксплуатировать частные операторы — это поможет спрогнозировать, успеют ли достроить школу или детский сад к моменту заселения;

• запросить у застройщика ретейл-концепцию коммерческих помещений, чтобы оценить состав возможных операторов;
• если инфраструктура объекта не соответствует объёму, указанному в проектной декларации, и это обнаружилось уже в момент заселения, можно составить жалобу и направить в профильный орган — Госстройнадзор. Он проведет проверку и, если недостатки подтвердятся, обяжет застройщика их устранить. 

Если же в проектной документации не прописаны обязательства застройщика по инфраструктуре, жильцам будет крайне трудно добиться изменения этой ситуации — по крайней мере, в правовом поле. Безусловно, можно начать с коллективной жалобы в адрес застройщика, где будут изложены замечания и пожелания по инфраструктуре ЖК. Девелоперские компании, которые дорожат своей репутацией, как правило, обращают внимание на жалобы. Но это исключительно добровольное решение застройщика.

Ещё одним шагом в борьбе за качественную инфраструктуру может стать привлечение к проблеме госорганов и широкой общественности. Так, к примеру, большой резонанс получила история со школой в Опалихе, ЖК «Серебрица», где дольщикам сначала обещали (и, главное, прописали это в ДДУ) муниципальную школу, а после завершения строительства объявили об открытии платного узкопрофильного лицея с поступлением на конкурсной основе. 

Жители нового микрорайона, и без того испытывающие недостаток школ и садов, привлекли к проблеме депутатов Госдумы, местных чиновников и СМИ, добившись в итоге отмены решения и возвращения общеобразовательной школы в состав ЖК.  

Если же застройщик не возвёл инфраструктуру, указанную в проектной декларации и ДДУ, или сделал её не такой, как было прописано в официальных документах, дольщики имеют право обратиться в суд с требованием о возмещении денежных средств, уплаченных на строительство объектов социальной инфраструктуры, которые не были построены в соответствии с договором.

Разочарование № 4. «Вместо вау-отделки получили обычный гостиничный номер»

Финишная отделка помогает покупателям: 

• существенно сэкономить силы, время и деньги;
• не жить первые пару лет в состоянии перманентного ремонта соседей;
• включить стоимость ремонта в ипотеку. 

Но всё это с одной оговоркой — если отделка качественная и соответствуют заявленному классу. 

Что может разочаровать в качестве отделки: 

• в массовом сегменте: плохая герметизация окон и, как следствие, продувание и промерзание, трещины на стенах, криво установленные дверные косяки, неровные стены, плохо уложенная плитка — от неточной подгонки рисунка до грязи на затирке, и многое другое;
• в более дорогих классах жилья: диссонансом конечного продукта и заявленного высокого класса. Вместо итальянского керамогранита —российский, вместо «тёплой стены» — стандартный полотенцесушитель, количество розеток и выключателей по нормативам, а не исходя из возможных сценариев расстановки мебели, вместо напольных конвекторов — бросающиеся в глаза обычные батареи.

Как минимизировать эту угрозу: 

• внимательно изучить договор долевого участия, где прописаны параметры отделки. Несмотря на то что в договоре долевого участия прописывается использование стройматериалов с определёнными характеристиками вплоть до марки, страны производства и цвета стройматериалов (хотя тоже далеко не всегда), за застройщиком остаётся право произвести замену на аналогичные вещи той же категории;

• уточнить у застройщика, отделочные материалы каких производителей он планирует использовать;

• на этапе заключения акта приёма-передачи пригласить специалиста по приёмке квартир и с его помощью проверить соответствие отделки тому, что указано в ДДУ. Не подписывать акт приёма-передачи, пока застройщик не устранит недочёты и несоответствия с договором или не возместит неустойку за нарушение договора.

Разочарование № 5. «Обещали новую станцию метро рядом с ЖК, а в итоге построили ещё и огромную автомобильную развязку под окнами»

Нередко застройщики, которые не обеспечивают должный уровень инфраструктуры внутри проекта, ссылаются на перспективы развития района вокруг. Пусть сейчас не хватает детских садов, торгового центра, парков или станции метро, зато в будущем здесь появится настоящий деловой/культурный/рекреационный кластер, который преобразит жизнь всех жителей. 

Однако, как гласит известный афоризм, строить прогнозы — очень неблагодарное дело. Многие покупатели новостроек ощущают это на собственном опыте. 

Вот возможные сценарии развития событий:  

• сроки реализации масштабных инфраструктурных объектов могут сильно затягиваться, и жителям соседних домов придётся годами терпеть стройку под окнами;
• планы по развитию инфраструктуры в районе могут кардинально меняться: вместо обещанных объектов могут появиться другие или не в таком, как ожидалось, объёме. Например, вместо нескольких детских садов — только один или вовсе вместо социальной инфраструктуры — исключительно коммерческая;
• застройщик умолчал о негативных эффектах или последствиях развития инфраструктуры в районе: например, о строительстве крупных автомагистралей или развязок непосредственно рядом с ЖК.

Как минимизировать эту угрозу: 

На этапе выбора объекта самостоятельно изучить план развития района только в официальных открытых источниках. Так, москвичи могут сделать это на следующих ресурсах:

1. На официальном сервисе Департамента градостроительной политики города Москвы «СтроимПросто», где содержится информация о строящихся объектах в Москве: их технико-экономические параметры, сроки и статус строительства.

2. На официальном портале Департамента градостроительной политики — там можно ознакомиться с перспективной картой метрополитена до 2030 года и планами по развитию дорожной сети в столице.

3. В официальном блоге мэра Москвы Сергея Собянина — в стратегии развития столицы до 2030 года.

4. На сайте проекта «Мой район», где по каждому столичному району представлена подробная информация по озеленению, строительству новых коммерческих и социальных объектов и дорог.

Задача ответственных девелоперских компаний — создать комфортную жилую среду, а не вводить покупателей в заблуждение. Тем не менее будущим резидентам крайне важно быть внимательными, досконально изучать документацию по проекту и проверенные источники информации, а также ориентироваться на экспертное мнение специалистов рынка.

Изучая сайт застройщика, обращайте внимание на его награды от профессионального сообщества, подтверждённые сертификаты качества и, конечно, отзывы об уже сданных объектах. 

Замечу, что наличие профессиональных сертификатов качества в разы снижает возможность столкнуться с проблемным проектом. Так, в рамках первой в России сертификации потребительских качеств новостроек Urban Grade все объекты рассматриваются по более чем 300 параметрам: досконально изучается вся документация, объекты оцениваются «в полях» опытными специалистами из разных сфер девелопмента. 

Всё это позволит покупателям увидеть полную и более реалистичную картину дома своей мечты, минимизируя возможные разочарования в будущем.

Фото: freepik.com