На витрине — торговые центры
Пессимистичные прогнозы предсказывают, что в ближайшем будущем в России закроется минимум 300 торговых центров. Раньше объявления о продаже торгового центра считались событием чрезвычайным — информация о том, что инвестор приобрел тот или иной объект, становилась общедоступной только после закрытия сделки. Сегодня объявления о продаже торговых центров исчисляются десятками.
Например, продается с аукциона ТРЦ «Июнь» площадью 174,7 тыс. кв. м в Мытищах (ул. Мира, стр. 51), стартовая цена — 5,89 млрд рублей. Среди арендаторов — магазины федеральных сетей по продаже одежды, обуви и гаджетов, гипермаркет, фитнес-клуб, операторы фуд-корта.
Еще один ТРЦ под брендом «Июнь» продается в Красногорске, его площадь — около 45 тыс. кв. м. Как сообщает пресс-служба Российского аукционного дома (РАД), начальная цена объекта — 3,5 млрд рублей.
В деревне Горки (Ленинский городской округ, Каширское шоссе, 11 км от МКАД) продается трехэтажный ТЦ «Горки» площадью 1,9 тыс. кв. м. На первом этаже расположен супермаркет, на втором — торговые точки. Стоимость объекта — 123 млн рублей.
Годовой доход (после выплаты налогов и эксплуатационных расходов) составляет около 11 млн рублей.
В деревне Борзые (Новорижское шоссе, Истра) выставлен на продажу ТЦ площадью 7,2 тыс. кв. м. Цена объекта — 1,2 млрд рублей. Среди арендаторов — супермаркет «Азбука вкуса», фитнес-центр, автомойка, ресторан, салон красоты, медицинский центр.
В Лобне ищет нового собственника двухэтажный ТК «Маяк» (площадь 1,1 тыс. кв. м) по цене 75 млн рублей. Здание введено в эксплуатацию в 2018 году. ТК расположен в 300 м от ж/д станции Лобня. Среди арендаторов — мебельный салон, караоке-клуб.
«В 2022 году наблюдался значительный прирост торговых центров, поступающих к нам для анализа и последующей продажи», — комментирует Константин Раев, исполнительный директор РАД.
По его словам, ликвидность таких объектов в нынешних условиях низкая. Доходы, которые генерирует объект недвижимости, снижаются, перспектив их увеличения не просматривается. Продаются такие лоты только с существенным дисконтом, многие объекты выставлены на продажу по цене ниже, чем себестоимость их постройки, подчеркивает эксперт.
Среди выставленных на продажу объектов лидируют небольшие торговые центры. «Это происходит хотя бы в силу того, что их в стране количественно значительно больше, чем крупных объектов», — поясняет Иван Артёмов, директор, руководитель направления ритейл-консалтинга CORE.XP.
Небольшие торговые объекты чувствительны к локации, уточняет эксперт: они обязательно должны находиться близко к потребителю, иначе проигрывают конкуренцию стрит-ритейлу на первых этажах ЖК и онлайн-ритейлу. Именно такие объекты, расположенные в не самых удачных локациях, чаще всего сталкиваются с проблемами.
В зоне повышенного риска
Любое предприятие, и ТРЦ не исключение, считается банкротом, когда оно не имеет возможности платить по своим обязательствам. «Предбанкротное состояние торгового центра, как правило, можно определить по уверенному росту объема вакантных площадей, — рассказывает Олег Войцеховский, управляющий директор Российского совета торговых центров (РСТЦ). — Однако при системе арендных платежей от оборота арендаторов, которая сейчас применяется всё чаще, может возникнуть ситуация, когда ТЦ более или менее стабильно заполнен, но платежеспособный трафик падает. Арендаторы в сумме платят всё меньше, и тогда экономика ТЦ также показывает все признаки грядущего банкротства».
Крупные торгово-развлекательные центры площадью от 50–70 тыс. кв. м и больше находятся в наибольшей опасности, полагает Иван Татаринов, исполнительный директор девелоперской компании Glincom.
Эти объекты понесли самые высокие потери после ухода из РФ западных брендов, поскольку именно они составляли бо́льшую долю арендаторов в таких ТЦ. В то же время районные торговые центры арендной площадью 20–30 тыс. кв. м, напротив, в очередной раз подтвердили свою устойчивость, указывает эксперт.
«Реконцепция или смерть»
Под угрозой закрытия оказываются и давно построенные ТЦ, считает Олег Войцеховский. Это происходит не только из-за существенного физического износа, но и из-за несоответствия здания сегодняшним требованиям арендаторов, отсутствия комфортной и привлекательной атмосферы для посетителей. По его мнению, у возрастных торговых центров выбор невелик: реконцепция или смерть.
В этой группе риску особенно подвержены региональные торговые центры, говорит Константин Раев.
К тому же в крупных ТЦ значительные площади заняты кинотеатрами, доходы которых в 2022 году катастрофически снизились, а часть кинозалов и вовсе вынужденно закрылась.
А вот районные торговые центры, расположенные в качественных локациях, пользуются более стабильным повседневным спросом у населения и не подвержены рискам, связанным с уходом международных брендов, отмечает Иван Артёмов.
Общими причинами снижения выручки торговых центров эксперты называют изменение покупательского поведения: значительная доля покупок в течение последних лет перешла в онлайн; доходы населения падают, соответственно, люди стремятся больше экономить.
Олег Войцеховский обращает внимание на то, что часть торговых центров продается не по причине их неуспешности, а из-за диверсификации портфеля, необходимости закрыть платежи по другим проектам собственника, перевести актив в кеш и т. д.
Некоторые весьма качественные ТЦ выставлялись на продажу по причине ухода иностранных компаний-собственников из России. «Поэтому не стоит ставить знак равенства между понятиями “неуспешный ТЦ” и “ТЦ на продажу”, — говорит Олег Войцеховский. — А в зарубежной практике переход объектов коммерческой недвижимости из рук в руки — это вообще обычное явление, никак с их успешностью не связанное».
Жилье вместо ТРЦ?
Скорее всего, ТРЦ могут выкупить девелоперы жилой недвижимости, предполагает Иван Татаринов. «Многие торговые центры, особенно небольшого формата, находятся в районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, что важно при строительстве жилых комплексов, — поясняет он свою точку зрения. — Поэтому часть из ТЦ будет продана и, скорее всего, переформатирована под жилье».
Часть торговых центров будет переформатирована, остальная снесена для нового строительства — таково мнение Константина Раева. В Санкт-Петербурге есть несколько кейсов переформатирования торговых центров. Например, на месте одного из гипермаркетов сети «Метрика» открылся центр по продаже и обслуживанию землеройной, дорожно-строительной и лесозаготовительной техники.
Вместо гипермаркета «Сезон» будут построены многоэтажки, бывшие «Ряды» на Пулковском шоссе стали автосалоном по продаже подержанных автомобилей.
В Москве на месте ТЦ «Подсолнухи» появится ЖК «Life Сокольники», на месте ТЦ «Горбушкин Двор» возведут несколько высотных жилых комплексов высотой до 59 этажей, а также две школы и стадион.
В лучшие времена торговые центры могли быть выкуплены под снос и строительство на их месте бизнес-центров. Но сейчас строить офисы нецелесообразно: из Росси ушли многие крупные арендаторы, на рынке наблюдается избыток площадей, напоминает Иван Татаринов. А вот остальные торговые объекты, имеющие наиболее слабую концепцию и/или неудачную локацию, по его мнению, не найдут своего покупателя и останутся на балансе кредиторов.
Процесс переформатирования или сноса торговых центров будет продолжаться по мере падения их доходов, уверен Константин Раев.
О кардинальной смене концепций всех ТРЦ речи не идет — ведется планомерная работа по размещению новых арендаторов на местах уходящих брендов, уточняет Иван Артёмов.
«Если ТЦ действительно неуспешный, он перейдет в собственность к кредиторам — это могут быть как банки, так и организации или частные лица, которым задолжал ТЦ», — такой сценарий приводит Олег Войцеховский. По его словам, дальше возможны разные варианты событий, которые подразумевают, что эти долги будут выплачиваться полностью или частично.
А если по каким-то причинам не удастся быстро продать нормальный по экономике ТЦ, он будет спокойно работать дальше. Кстати, ряд собственников придерживается стратегии выставлять ТЦ на продажу «на всякий случай»: вдруг появится интересное предложение, от которого они не смогут отказаться? Такое, говорят, тоже бывает.
Резюме
Закрытие и последующая продажа ряда торговых центров — неизбежный процесс. Виной тому как устаревшая концепция и неудачная локация объекта, так и изменение потребительского поведения, связанного с развитием онлайн-торговли. Основными покупателями торговых центров в удачной локации будут девелоперы, планирующие снос объекта и строительство на его месте ЖК.
