- Независимо от ситуации в стране и в мире покупать жилье стоит как можно быстрее.
- Год назад «однушка»-хрущевка в Волгограде стоила 2 млн рублей, сейчас — 3 млн.
- При покупке новостройки в регионе многодетным семьям компенсируют около 60% суммы процентов по кредиту.
- Волгоград сильно заовражен, поэтому строить можно далеко не везде.
- Однокомнатная квартира в центре города на этапе закладки фундамента стоит около 6 млн рублей, в Москве — около 10 млн.
- Цены на новостройки в Волгограде за год выросли до 70%, колебание цен на «вторичку» составило 10–15%.
- Раньше самыми прибыльными с точки зрения инвестиций были столичные рынки, сейчас — регионы. Чем меньше город, тем больше прибыль.
- Цены на посуточную аренду в Волгограде в сезон доходят до 12 тыс. за сутки.
- Если у риелтора есть планы расти и развиваться, он не пойдет во франшизный бизнес.
- От 80 до 100% клиентов успешных агентств Волгограда приходят по рекомендации знакомых.
- Есть много интернет-порталов, которые дают риелтору всю нужную информацию о клиентах, их банкротствах и квартирах.
Модераторами беседы выступили Светлана Данилова, главный редактор Циан.Журнала (С.Д.), и Михаил Посредников, коммерческий директор Циан (М.П.).
«Меня пугает не высокая ставка по ипотеке, а повышение первоначального взноса»
С.Д. Ольга, как для твоего агентства прошел 2023 год?
О.П. Довольно продуктивно, несмотря на то что сильно выросли ставки по ипотеке и увеличился первоначальный взнос. Сделки были не только ипотечные, но и за наличные. Так что не могу сказать, что в прошлом году мы упали в продажах.
С.Д. По прогнозу ЦБ, в этом году ставка останется такой же высокой. Но в реальности она может вырасти или снизиться. Что делать людям сейчас: продавать, покупать, снимать? Можешь дать экспертный совет?
О.П. Я считаю, что в любом случае нужно покупать. Вложение в недвижимость — вложение в капитал, который будет ценен всегда, независимо от ситуации в стране и в мире.
При этом размер ставки важен, конечно. Но меня как риелтора, работающего с клиентами, пугает не повышенная ставка по ипотеке, а повышение первоначального взноса.
В 2022 году первоначальный взнос был 10–15%, в 2023 году — уже 20%. Идут разговоры о том, что его надо повысить до 30%, а то и до 40%.
Средняя заработная плата в Волгограде — 30 тыс. рублей. Год назад «однушка»-хрущевка у нас стоила 2 млн, а сегодня средняя цена — 3 млн. И 1,2 млн первоначального взноса — это очень крупная сумма для нас. Поэтому я говорю: если сейчас у вас есть нужная сумма, ее нужно вкладывать в жилье, потому что набрать 30% на первоначальный взнос будет гораздо сложнее, чем 20%.
К тому же сейчас есть дополнительные возможности — например, при покупке квартиры в новостройке многодетным семьям у нас дополнительно снижают ставку по ипотеке на 5%. А еще в течение 15 лет выплачивают компенсацию на ее обслуживание. В итоге компенсируется около 60% суммы процентов по кредиту. Это хорошее подспорье.
С.Д. А если все-таки ЦБ введет порог первоначального взноса в 30–40%, как изменится рынок?
О.П. У нас в городе небогатое население. Понятно, что люди будут копить, на чем-то экономить, но в целом стоимость квартир на рынке упадет. Да и тогда покупать квартиры будут в основном инвесторы. Людям, которые нуждаются в увеличении жилой площади, будет сложнее.
Не исключено, что будет еще какая-то субсидиарная поддержка от нашей администрации, но, как правило, такие программы касаются новостроек. С одной стороны, это хорошо: мы поддерживаем застройщиков, даем людям рабочие места. С другой стороны, у нас в городе дома сдаются преимущественно без ремонта. Купив жилплощадь от застройщика, ты будешь вынужден вложить в ремонт еще половину стоимости объекта.
«Стоимость квартиры в новостройке за год выросла на 70%»
С.Д. Много ли сейчас в Волгограде новостроек? Все-таки субсидированные программы на ипотеку разогрели рынок.
О.П. Они очень сильно разогрели рынок. Лет пять назад на весь город было меньше десяти застройщиков, и в основном это были наши местные компании, которые работают еще с советских времен. Они строят дома достаточно высокого качества: используют качественные стройматериалы и учитывают инженерно-геологическую обстановку. Это важно, потому что Волгоград сильно заовражен, и строить можно далеко не везде.
А сейчас к нам зашло много федеральных застройщиков, которые рассуждают примерно так: я вижу место совсем рядом с центром, мне оно нравится, буду строить.
А центр Волгограда — это овраг. В овраге течет река, из-под земли бьет родник. Весной вода прибывает, осенью убывает. И вот на таких участках «ваяют» новостройки.
У нас есть микрорайон «Семь ветров». Он так называется неспроста — там действительно ветра со всех сторон, и тоже овраги. Но до центра — пять минут. И вот там засыпали практически все овраги и построили дома.
Через год в квартирах образовались большие трещины. Те, кто увидел это на этапе строительства, естественно, оперативно продали квартиры. А другие их с удовольствием купили — уже с ремонтом и по невысокой цене.
Сейчас застройщики получают разрешения на строительство большого количества жилых комплексов. Как они будут реализованы — никто не знает.
Тем более цена жилья сейчас приближается к столичной. Однокомнатная квартира в центральной части Волгограда на этапе закладки фундамента обойдется примерно в 6 млн рублей, в Москве — примерно в 10 млн.
Ежемесячный платеж (если это льготная ипотека) отличается примерно на 20 тыс. Естественно, люди предпочтут купить квартиру в Москве. Поэтому я считаю, что цены будут просаживаться.
С.Д. Как изменились цены на новостройки за год?
О.П. Очень сильно. Мы смотрели объект — 40-метровую однокомнатную квартиру в центральной части города, в строящемся доме на этапе возведения третьего этажа. В начале прошлого года цена вопроса была 4,4 млн, в декабре — 7 млн. То есть стоимость выросла на 70%, это очень сильное подорожание.
При этом «вторичка» у нас не подорожала. Колебание цены есть, но небольшое, около 10–15%.
М.П. Наша аналитика показывает, что цены на «вторичку» выросли не в миллионниках, а в городах по 300–700 тыс. жителей, где был дефицит новостроек.
О.П. Да, «вторичка» там востребована, цены с прошлого марта выросли на 30%. А в Питере и Москве за тот же период — на 4–8%. То есть раньше самыми прибыльными с точки зрения инвестиций были столичные рынки, а сейчас — регионы. И чем меньше город, тем больше прибыль.
«Посуточная аренда, особенно в горячий сезон, очень доходна»
С.Д. Ты упомянула инвестиции. Осталось ли что-то на рынке недвижимости, что может дать высокую доходность?
О.П. Волгоград — город-герой, сюда идет большой туристический поток. Гостиниц в городе достаточно, но в весенне-осенний период возникает дефицит — северяне проезжают город, отправляясь отдыхать «на юга», и гостиницы не справляются. Так что стоимость аренды суточных квартир выше, чем номер в отеле «пять звезд».
Летом цены на однокомнатные квартиры доходили до 12 тыс. за сутки, и все было разобрано.
При этом номер в пятизвездочной гостинице «Волгоград» в центре, в супер-исторической части города, стоил в районе 6 тыс.
В последние два года многие инвестируют именно в посуточную аренду. Долгосрочная аренда у нас невыгодна, цены низкие. А посуточная, особенно в горячий сезон, очень доходна.
«Я надеюсь, что рынок станет более цивилизованным»
М.П. Каким будет риелторский рынок России через 10 лет? Может, все крупные и средние агентства уйдут под франшизы? Или, наоборот, будет больше частных риелторов?
О.П. Я надеюсь, что рынок станет более цивилизованным, что больше не будет риелторов-одиночек. Я большой противник такого формата. Уверена, когда мы вместе — мы сильны, мы всё можем, мы едины, и это дорогого стоит. Коворкинги будут существовать, никуда мы от них не денемся. Но их будет мало.
Франшизы тоже будут. Но франшиза франшизе рознь. Некоторые из них слишком активно «пробивают» свои логотипы. Заходишь в лифт, там все завешено одним и тем же брендом. Приходишь на остановку — опять везде этот бренд. Я благодарна, что в Волгограде есть эти большие бренды, но их особо не высвечивают. Так, как, допустим, в Москве или Питере.
Возможно, кто-то обратил внимание, что ни в прошлом, ни в позапрошлом году мы не приглашали эти крупные франшизные компании в качестве спонсоров на наш форум. Я всегда была против этого. Считаю, что нужно давать возможность расти и развиваться тем людям, которые работают своим сплоченным коллективом, умеют поддержать друг друга и своего клиента.
Если в России появится много франшиз, что это будет? Нажал кнопочку в компьютере или в телефоне, купил — и в принципе никто не вникает в суть вопроса. А очень часто людям нужно, чтобы с ними поговорили и помогли понять, что им нужно. Одно дело — что им предложит виртуальный бот. Совсем другое — когда живой человек вникнет в ситуацию.
Часто люди говорят: хочу крутую квартиру в центре Волгограда с видом на Мамаев курган или на Волгу, но за две копейки.
Мы показываем, что за эти деньги можно купить. А потом везем их смотреть другую квартиру, буквально в 10 минутах езды до центра. И они пересматривают свои возможности, выбирают что-то другое.
Что такое компьютерный бот? Это инструмент, который навязывает: ты должен купить именно то, что ты запланировал, и ничего больше. Поэтому я считаю, что все-таки в риелторстве останутся люди.
М.П. К слову, о цивилизованном рынке. Уже более 20 лет обсуждают возврат лицензирования, закон о риелторской деятельности. Нужно ли это рынку?
О.П. Рынку это, конечно, поможет. В первую очередь мы ждем закона о риелторской деятельности. Что касается лицензирования — сейчас есть аттестация, сертификация внутри Российской гильдии риелторов.
Мы регулярно проводим обучение, сейчас у нас очень много аттестованных специалистов и сертифицированных компаний. Огромное спасибо Российской гильдии за то, что они это поддерживают. И мы поддерживаем цивилизованный рынок.
«Франшиза или любое крупное агентство — для специалистов узкого цикла»
М.П. Оля, а как ты вообще пришла в недвижимость?
О.П. До этого я работала совершенно в другой сфере. А потом решила приобрести объект недвижимости.
У меня была самая первая ипотека в Волгограде. Я прошла все круги ада первых ипотек, когда были нотариальные сделки, нужна была только супер-белая зарплата и т. д.
И пока мы продавали, меняли, покупали квартиру, я поняла, что мне это всё безумно нравится.
Директор агентства, которое нас сопровождало, сделала большие глаза и сказала: «Нет, я клиентов не беру на работу!» Я ответила: «Я же у тебя не спрашивала, возьмешь ты меня или нет. Я говорю, что я у тебя работаю». С тех пор мы много лет дружим. Я проработала у нее почти два года, пока она не сказала: «Оль, ты меня переплюнула». И я потихоньку пошла дальше.
М.П. Как ты пришла к созданию своего агентства?
О.П. В то же агентство, где я начинала, я привела еще несколько своих знакомых. В какой-то момент они сказали: «Оль, ты сильно переросла руководителя. Давай-ка двигаться дальше».
Мы создали свое агентство. Я была маленьким руководителем. Мы просто вместе работали. А так как я знала больше, я им рассказывала, как и что нужно делать.
М.П. Поделись, пожалуйста, «секретным соусом»: что важно для успешного агентства недвижимости?
О.П. Терпение, желание работать и стремление только к самому лучшему — три моих маленьких секрета.
М.П. Ну а какой путь выбрать человеку, который мечтает расти? Путь франшизы или своего агентства?
О.П. Я посоветую сначала просто научиться работать с людьми, а уже потом решать, где ты будешь трудиться. Во франшизе ты будешь обычным специалистом. Франшиза или любое крупное агентство — для специалистов узкого цикла.
Если тебя устраивает, что ты просто зарабатываешь определенную сумму, тогда — да, лучше выбрать крупное агентство или франшизу. Если у тебя есть планы расти и развиваться, ты не пойдешь во франшизный бизнес.
«В мое агентство по рекомендации приходят почти 100% клиентов»
С.Д. Ты сказала, что люди часто не знают, что они хотят на самом деле. И это из них не вытащат никакие скрипты и алгоритмы, потому что с людьми надо разговаривать. Выходит, главный инструмент риелтора — это он сам?
О.П. Человеку, действительно, нужен только человек. Буквально год назад я летела на самолете из Москвы, рядом сидела женщина с какими-то огромными баулами, неподъемными книгами и уставшим, измученным ребенком. Они переезжали в Волгоград из Калининграда (правда, потом вернулись).
Тогда, во время полета, мы просто разговаривали. И в итоге она стала моей клиенткой. И сейчас она говорит: «Оля, я поняла, что я работаю только с тобой даже в Калининграде». Мы даже помогли ее дочери в Ростове.
Бывает, придет семья: война войной, развод и так далее. Поговоришь — оказывается, проблема-то была в однокомнатной квартире, где толкаются мама, папа и трое детей.
Или наоборот — большая квартира, а нет взаимопонимания, потому что семья даже в коридоре не встречается. Посидишь, поговоришь… Да, я не «отработала» этого клиента, не получила от него денег. Но этот человек дал рекомендацию не одному, а многим другим людям, и они пришли ко мне. Поэтому всегда нужно разговаривать!
С.Д. Сколько процентов клиентов приходит к вам по рекомендации?
О.П. В мое агентство по рекомендации приходят почти 100% клиентов. Во всех агентствах Волгограда, которые имеют многолетний успешный опыт, процентов 80 приходят по рекомендации.
С.Д. Для тех, кто ищет себе риелтора, вопрос безопасности — суперважный. Как агентство может дать клиенту уверенность, что его после покупки квартиры, например, не вызовут суд?
О.П. Как правило, клиент, который идет в агентство недвижимости, сначала ищет отзывы. Понятно, что их может писать кто угодно — даже про хорошие агентства пишут негативные отзывы. Но все равно люди находят информацию.
Буквально пару месяцев назад ко мне обратилась женщина. Было ощущение, что она про меня знает буквально все: про мою работу, про клиентов. Уже при подписании договора я спросила ее, по чьей рекомендации она ко мне пришла. Она ответила: «Я просто зашла в интернет и начала искать».
То есть она отследила всю мою историю — с начала моей риелторской деятельности. Она промониторила через соцсети моих детей, моих сотрудников. Выбирала из трех агентств — причем из трех действительно хороших агентств, и сравнительный анализ был достойный.
Если бы мы с ней покупали объект недвижимости, понятное дело, мы бы по максимуму собрали информацию о собственнике.
Ни для кого не секрет, что в России у риелторов есть много интернет-порталов, которые дают всю информацию: кто когда банкротился, историю квартиры.
Эта информация вроде как завуалирована, но в то же время она открыта.
«У нас маленькое яркое семейное агентство»
С.Д. Теперь самый приятный блок вопросов. Что тебя драйвит, восхищает в твоей профессии, дает тебе силы и помогает не выгореть?
О.П. Ежедневная смена обстановки. Ты не знаешь, где ты будешь через пять минут, где ты окажешься в течение дня и с какими людьми встретишься.
С утра ты можешь работать с дворником, которому нужна маленькая подсобка, а к обеду — с VIP-клиентом вплоть до губернатора.
Благодаря этому у меня нет выгорания.
С.Д. А сколько лет у тебя в агентстве работают сотрудники?
О.П. Я потеряла предыдущий поток сотрудников несколько лет назад, они открыли собственные агентства. Пара человек у меня работает более двух лет, несколько специалистов пришли не так давно — кто-то на прошлой неделе, кто-то месяц назад. Новые девочки моментально включились в работу. То есть коллектив сплоченный, у нас маленькое яркое семейное агентство. Еще и мои дети работают со мной.
Правда, они в этой работе были практически с рождения. Мы, взрослые риелторы, часто вспоминаем, как лет 15–20 назад порой продавали объект за сутки.
В десять утра ты принимаешь объект, часиков до восьми вечера плотно его показываешь, в полдевятого принимаешь аванс. И уже назавтра выходишь на сделку.
Наши дети росли в этом. Забрали их из детского сада, приехали на точку, выгрузили на площадке, и дети ждали, когда мамы освободятся. Такой вот детский сад риелторского сообщества на придомовой площадке.
Поэтому мои дети работают со мной. Дочь учится в юридическом, чтобы быть полноценным юристом у нас в агентстве. Сын тоже работает с нами.
С.Д. Не всегда дети готовы продолжать дело своих родителей, бывает и наоборот: что угодно, только не это.
О.П. Сначала было именно отторжение, отрицание. А потом, когда посмотрели, попробовали, сказали: «Нет, мы поняли, что это наше».
С.Д. Оля, а как ты отдыхаешь?
О.П. Я очень люблю ходить в театры, люблю путешествовать. Правда, сейчас больше приходится путешествовать по президентским обязанностям. Когда в регионах проходят форумы, я стараюсь по максимуму их посетить. Да, это рабочая обстановка, но так как она меняется, получается тоже период отдыха.
Отпуск, если выкраиваю время, планирую за полгода. Любимое занятие — погреться на солнышке зимой и осенью, в остальное время — посмотреть нашу Российскую Федерацию.
«Должны быть опыт, элементарные знания и порядочность по отношению к клиентам»
С.Д. Чем помогает ассоциация риелторов своим членам? И как она прирастает компаниями?
О.П. Если к нам придет агентство-новичок, сначала мы проанализируем его возможности и работу. Эти люди еще до создания собственного агентства явно где-то работали, какие-то отзывы о них уже есть.
У нас четкие требования: должны быть опыт, элементарные знания и в первую очередь — порядочность по отношению к клиентам.
В нашу гильдию входят только агентства, соблюдающие все кодексы этики: и Волгоградской ассоциации-гильдии, и Российской гильдии риелторов.
Некоторые агентства, имеющие многолетний опыт и соблюдающие кодексы, пока к нам не пришли. Они пока присматриваются к нам и нашей активности. А активность сейчас очень большая. Регулярно проходят какие-то обучения, игры, развлечения для всего риелторского сообщества, не только гильдии.
Естественно, мы проводим аттестацию, сертификацию. Если возникают какие-то сложные ситуации и нас просят помочь, мы обязательно это делаем, рассматриваем ситуацию, помогаем.
