«Не ажиотажный, но стабильный спрос»
— Какие перемены на рынке недвижимости Серпухова произошли в прошлом году? Как изменились цены, соотношение спроса и предложения?
— Наш рынок недвижимости по динамике цен бежит вдогонку за российским рынком, и за прошлый год цены значительно подросли. Например, цена однокомнатной хрущевки увеличилась с 2 до 2,8 млн рублей, двухкомнатные квартиры площадью 50 кв. м подскочили в цене с 2,5 до 3,3 млн рублей, современные однокомнатные квартиры площадью 48–52 кв. м раньше обходились в сумму от 3 млн, сейчас их стоимость доходит до 4,2 млн рублей.
Что касается спроса, он значительно превышает предложение. В 2020 году рынок развернулся на 180 градусов и превратился из рынка покупателя в рынок продавца.
У покупателя уже нет времени ждать, пока снизится цена на понравившийся объект, нужно максимально быстро принимать решение, потому что завтра этого объекта на рынке уже не окажется либо его цена будет более высокой.
В январе 2021 года (хотя из-за новогодних каникул первый месяц не показатель) мы наблюдали не ажиотажный, но стабильный спрос. Думаю, пока действует льготная ипотека под 6,5%, она будет подстегивать рост цен.
— Каков сегодня диапазон цен на квартиры в Серпухове?
— Так как город старый, у нас сохранились дома не только начала прошлого, но и конца XIХ века. Часть жилого фонда представлена двухэтажными домами с деревянными перекрытиями. Поэтому разброс цен очень большой — от 45 до 85–90 тыс. рублей за 1 кв. м.
«Люди научились считать свои деньги»
— Во время пандемии какой из сегментов недвижимости пострадал больше всего?
— Коммерческая недвижимость. У нас очень большая миграция арендаторов. Понятно, что движение происходит не для расширения площадей и улучшения локации, а для оптимизации затрат. Компании переезжают на меньшие площади, в помещения с более низкими ставками аренды. Закрываются магазины, расположенные в районах с не слишком большим трафиком. Теряют арендаторов даже торговые комплексы, которых у нас в городе достаточно много. В первую очередь это касается неформатных двух-трехэтажных ТЦ.
Пострадала и продажа коммерческой недвижимости. В конце прошлого года намечались две серьезные сделки: промышленные компании планировали приобрести объекты для развития. Обе сделки приостановлены, коммерсанты взяли тайм-аут, чтобы понять, стоит ли покупать помещения в собственность или лучше оставаться на арендуемых площадях.
Пострадал рынок жилой аренды. Во время пандемии город покинули трудовые мигранты, приезжавшие на заработки. Они в основном и арендовали квартиры. Стоимость аренды жилья после самоизоляции так и не поднялась.
В «бабушкиных» вариантах ставка аренды снизилась с 16–17 до 13–14 тыс. рублей в месяц. Небольшое исключение составляют малочисленные объекты высокого качества, которые пользуются повышенным спросом.
— Много ли строится нового жилья в Серпухове? Существует ли конкуренция между застройщиками?
— У нас возводится всего один объект. За прошлый год почти все квартиры в нем были распроданы. Средняя стоимость «квадрата» в новостройке — от 70 до 80 тыс. рублей.
В городе работает только один застройщик — понятно, что никакой конкуренции нет. О новых площадках не слышно. Если в ближайшее время в город не придут новые застройщики, цены на вторичном рынке недвижимости продолжат расти.
— Вы работаете на рынке недвижимости более 20 лет. Как за это время изменились требования покупателей к жилью?
— Большинство покупателей приобретают жилье в ипотеку, поэтому логичны требования к качественным планировкам, к тому, чтобы каждый квадратный сантиметр в квартире использовался. За последние пару десятилетий построили много хорошего качественного жилья: в квартирах нет маленьких комнатушек, длинных коридоров. Такое жилье пользуется спросом.
Покупатели подсчитывают, сколько им придется платить за содержание жилья. Интересно, что люди уделяют пристальное внимание качеству ремонта. Если раньше могли махнуть рукой — все равно всё переделывать, то теперь отдают предпочтение квартирам с качественным ремонтом, сделанным «для себя».
Если делается выбор в пользу «подуставших» квартир, это должно быть очень привлекательное по цене предложение. «Бабушатники» идут по нижней ценовой планке: люди научились считать свои деньги. Инвестиционная грамотность покупателей очень выросла за последние несколько лет, и меня это радует.
«Пандемия сломала мои стереотипы»
— Как ваше агентство пережило локдаун? Какие новые форматы работы, внедренные в это время, вы сохранили после самоизоляции?
— Конечно, пандемия — совершенно другой вызов бизнесу и мне, как предпринимателю, но это не первый кризис, который мы пережили. Никогда не опускаю руки, всегда нахожу инструменты, которые помогают не просто удержаться на плаву, но и развиваться.
Анализируя период самоизоляции, понимаю, что мы мобилизовались молниеносно: за двое суток «эвакуировали» из офиса всю технику и документы, необходимые для работы, распределив всё по агентам. Мой дом в течение суток превратился в полноценный штаб-офис. Работа не прекращалась ни на один день. Ежедневно с 9 до 10 утра мы проводили рабочие совещания — видеоконференции, где ставились задачи на день.
Я оперативно подключила инструменты электронной регистрации, разработала договоры с клиентами, которые подразумевали возможность подписать их через электронную пересылку. Мы давно вернулись в офис, но по-прежнему используем такие договоры для работы с иногородними клиентами.
Бо́льшую часть показов совершали онлайн, агенты на мобильные телефоны или планшеты снимали объекты не только для рекламы и презентаций, но и в режиме реального времени проводили «экскурсии» для клиентов на удаленке. Сейчас оставили эту опцию для загородки. Очень удобно, когда клиенту не приходится ехать за десятки километров для первого знакомства с объектом (домом или земельным участком).
У нас очень хорошо налажена коммуникация с агентами и клиентами через каналы Viber и WhatsApp — все распределено по направлениям: заявки, оперативная информация, чаты по отдельным сделкам. Кроме того, мы обменивались фотографиями, смешными мемами: для меня очень важно было поддерживать боевой дух ребят.
Я достаточно жесткий, структурный руководитель, но в конце всех утренних видеоконференций говорила, что всех люблю и обнимаю. Думаю, такая неформальная связь также помогла нам легче пережить период самоизоляции. И мы вышли из локдауна с очень хорошими показателями.
— Какое направление наиболее эффективно развивалось?
— В 2020 году именно из-за пандемии серьезно вырос спрос на загородную недвижимость — это послужило драйвером для расширения направления «загородки» в моем агентстве. В настоящий момент загородная недвижимость составляет 40% в нашем портфеле, до пандемии этот показатель не превышал 10–15%.
— Чем еще запомнится вам и вашим сотрудникам 2020-й?
— За время самоизоляции я успела провести капитальный ремонт офиса. Сотрудники пришли будто в новое помещение — с новыми ноутбуками, столами, стульями ярких цветов. Ребята знали, что в офисе идет ремонт (мы выкладывали фото), и даже заранее распределяли стулья: кому синенький, кому — красненький. Вряд ли мои сотрудники будут вспоминать 2020-й как самый трудный в их работе — скорее он был необычным.
Наша компания с 2006 года является членом РГР и ГРМ, во время самоизоляции гильдии предлагали много обучающих семинаров и вебинаров. Нашим сотрудникам приходилось в этот период больше времени проводить у мониторов, а не на показах, поэтому многие серьезно повысили свои компетенции. Мы по достоинству оценили формат онлайн-обучения и продолжаем его использовать до сих пор.
Пандемия сломала и мои личные стереотипы. Если раньше мне было необходимо в течение дня увидеть в офисе всех своих сотрудников, то теперь агенты собираются вместе только на совещания, ежедневно в офисе находится треть нашего состава. Эффективность работы от этого не падает, главное — контроль и отчетность.
«Для агентства недвижимости самое главное — эффективные продажи»
— Какие знания наиболее важны для представителей вашей профессии? Риелтор сегодня больше продавец недвижимости, юрист или психолог?
— У нас агентство полного цикла, выделена только юридическая часть. Для агентства, как для бизнеса, самое главное — эффективные продажи. В первую очередь надо развивать именно эти компетенции.
Нельзя сбрасывать со счетов и психологические качества риелторов. Эмоционально неустойчивые люди неспособны достичь хорошего результата в нашей деятельности.
— На сайте вашей компании указано, что вы предоставляете клиентам 100%-ную гарантию чистоты сделки, но за 23 года существования агентства страховых случаев не возникало. Значит ли это, что в Серпухове нет мошенничеств с квартирами?
— Мошенничества на рынке недвижимости, конечно, есть. Но у нас в компании существует страхование профессиональной ответственности.
Поэтому у меня очень жесткий контроль. На этапе подготовки сделки мы с юридическим отделом вовремя выявляем все опасные моменты. Часть объектов с сомнительной репутацией мы просто не выводим на сделки.
В последнее время наметился тренд, когда люди сами ищут объекты и нанимают специалистов только для юридического сопровождения сделки. Те рифы, на которые рискует нарваться клиент при покупке квартиры, надо либо обойти, либо выявить и устранить. Решаю эти вопросы как хирург: резать, не дожидаясь перитонита.
«Почему хозяйка продаваемой квартиры прописана у соседей?»
— С какими видами мошенничества вам приходилось сталкиваться?
— Несколько лет назад у нас была большая сложная сделка — цепочка, состоящая из восьми звеньев. Агент принесла документы на последнюю квартиру. Она подходила нам и по цене, и по локации. Во время проведения юридической экспертизы я увидела в документах нестандартную фамилию. Знаю в нашем городе только одну женщину с такой фамилией, но это была не она. Читаю документы, и у меня возникают вопросы.
Квартиру продали в Серпухове 10 февраля по доверенности, выданной также 10 февраля, но в Подольске, расположенном не слишком близко.
Зачем хозяева квартиры, прописанные в Серпухове, поехали в Подольск, чтобы там выписать доверенность на третье лицо, которое в тот же день вернется в Серпухов, где подпишет договор купли-продажи и сдаст договор на регистрацию?
Несмотря на то что было уже шесть часов вечера, я посадила агента в машину, и мы поехали по адресам, указанным в документах. По каждому адресу нам отвечали, эти люди здесь не проживают. Добравшись до нашего объекта, мы опросили соседей и узнали, что квартира стояла открытой несколько лет, потом кто-то поставил окна и железную дверь.
Бывшие хозяева — мать и сын — давно пропали, их не видели уже больше семи лет. А по нашим документам это именно те люди, которые якобы несколько дней назад в Подольске подписали доверенность на третье лицо.
Еще один пример, совсем свежий. В прошлом году клиенты попросили проверить квартиру на Озерковской набережной, которую нашли сами.
«Квартира в центре Москвы с панорамным видом на все красоты столицы, правда, требует ремонта, но цена на 30% ниже рынка! Мы ее покупаем срочно!» — клиенты были просто в восторге.
Начинаю проверять документы. Свежее наследство, «хвост» документов ведет на Украину. Прямых связей с риелторами города, где оформлялись первоначальные документы, у меня не было.
Мне посодействовала Зинаида Габриэль, известный риелтор, которая работает в Торонто. У нее есть связи с риелторами по всему миру. Из Торонто я получила контакты нужного мне специалиста. Он выяснил, что свидетельство о рождении девушки, которая якобы вступила в наследство, поддельное. Вот и всё — значит, и остальные документы сделаны на коленке.
Меня насторожило не только то, что квартира в центре Москвы продается на 30% дешевле рынка. В документах указано, что девочка, которая всю жизнь была прописана на Украине, в Москве вдруг оказалась прописанной не в 29-й квартире, которая продается, а в 28-й квартире, расположенной рядом. Спрашиваю, почему так? Продавцы-посредники отвечают: «Ну, наверное, ее соседи прописали…» Это была ошибка при подделке документов. Нотариус на эту странность внимания не обратил. Вероятно, он был в сговоре.
Обе истории о том, как важно тщательно изучать все документы на жилье. Я обожаю внимательно читать документы!
— Как вы отдыхаете, чем любите заниматься в свободное время?
— До ковида очень любила путешествовать. Сейчас увлеклась рисованием — хожу на занятия, рисую маслом, акрилом. И даже уже выставляла свои работы. Наша преподавательница учит нас рисовать «душой и сердцем». Например, она задает тему «натюрморт». У кого-то получился гранат, сковородка и бутылка вина, а я нарисовала сцену, танцующую девушку в луче софита и красный шар. А вместо сковороды — диск пластинки.
В первый раз попробовала рисовать маслом в 2017 году, когда меня пригласили в арт-проект «Рисуем про любовь. Медийные лица города». Так как я блогер, часто даю комментарии и пишу статьи, меня в Серпухове знают. Видимо, решили, что если я пишу статьи, то что-то и нарисую. И вот я первый раз в жизни села перед мольбертом, взяла кисти. Рядом со мной стояла желтая краска, поэтому задумала нарисовать подсолнухи. Несколько раз подходила художница, руководящая процессом, и спрашивала, где я училась рисовать. Она верила, что масляные краски я увидела в первый раз. «Это поразительно! Вы рисуете в стиле Ван Гога», — сказала художница. Конечно, у меня сразу огромная корона выросла (смеется).
Потом был благотворительный аукцион, и мои «Подсолнухи» купила Ирина Луговая, многократная чемпионка мира по пауэрлифтингу. Вот таким феерическим было начало моей карьеры в живописи.
