Владимир давно подумывал о переезде в Сербию, но не предполагал, что решение будет принято так быстро: собрался он за пару дней. Его родители живут в Суботице, да и компания, в которой он работает, предложила помощь по релокации. Владимир собирается продать оставшуюся в Петербурге квартиру. Вот только как это сделать? Кому поручить продажу, как будет проходить сделка, если он не в России, и как получить деньги за проданное жилье?
Перед продажей стоит иметь в виду: цены на российскую недвижимость снижаются. Если речь идет о срочной продаже, то скидки на вторичном рынке могут достигать 40%. Это значит, что ориентироваться даже на недавние цены бессмысленно: если хотите продать, придется учитывать падение спроса.
С Циан.Сделкой можно продать квартиру удаленно из любой точки мира
Лайфхаки для собственника
Управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов дает несколько советов:
1. При составлении доверенности учитывайте не только действия, связанные с регистрацией сделки, но и с процессом подготовки к ней. Кто будет показывать квартиру? На чье имя открывать счет в банке? Имеет смысл обсудить доверенность с риелтором, который будет заниматься сделкой, а уже потом составлять документ — так меньше риск забыть наделить соответствующими правами доверенное лицо.
2. Продумайте, что делать с личными вещами и мебелью, которые остаются в квартире. Здесь трудно обойтись без доверенного лица, хотя можно уполномочить на решение этой задачи и риелтора. С упаковкой того, что имеет для вас ценность, могут помочь транспортные компании, которые специализируются на переездах. Они же, если это удастся, отправят коробки и в ту страну, куда вы переехали. Остальное имущество распродается через интернет, раздается нуждающимся или просто выбрасывается.
Недавно риелторы «Миэль» продавали московскую квартиру, собственница которой живет во Франции. Эта квартира досталась ей по наследству от пожилого родственника. Предпродажную подготовку вести было некому: так что покупатели приобретали недвижимость со всем имуществом, оставшимся от дедушки. В итоге новые собственники обратились в клининговую компанию, сотрудники которой что-то выбросили, что-то оставили себе, но полностью расчистили квартиру.
2. Счет в российском банке лучше открыть заранее — для сделки подойдет практически любой банк, но важно продумать, как потом выводить деньги в страну пребывания продавца, если банк находится под санкциями. (В марте часть российских банков были отключены от SWIFT — международной межбанковской системы передачи информации).
С этой точки зрения лучше воспользоваться услугами банков, на работу которых нет ограничений. Но даже если банк не под санкциями и не отключен от SWIFT, европейские, американские и другие банки из недружественных стран могут отклонить перевод. Так что лучше выяснить в банке, на счет в котором вы собираетесь перевести большую сумму, готов ли принять перевод из России из банка-отправителя.
Что касается лимитов, то стоит иметь в виду: в марте ЦБ РФ ограничил россиянам максимальную сумму для перевода на свои зарубежные счета или другому человеку $5 тыс. Потом лимит был увеличен: сейчас физлицам разрешено переводить за рубеж до $1 млн в месяц. Стоимость обычной квартиры вполне вписывается в этот бюджет. Но лучше мониторить этот момент: не изменилась ли предельная сумма.
Помимо SWIFT-переводов со счета в российском банке на счет в банке за рубежом доступны криптовалютные переводы и переводы через системы денежных переводов («Юнистрим», «Золотая Корона», Contact и другие). Обязательно уточняйте ежедневный «потолок» для перевода через систему денежных переводов, а также размер комиссии за каждую транзакцию.
Другой вариант — можно провести взаиморасчеты через ячейку банка. Тут принципиальный момент: человек, который будет открывать эту ячейку, пересчитывать деньги и впоследствии заниматься их передачей продавцу, должен иметь на это полномочия и пользоваться доверием продавца.
4. Не забывайте, что, находясь за границей, удастся пользоваться далеко не всеми банковскими приложениями — сложности касаются тех банков, которые попали под санкции.
Процесс продажи будет выглядеть классическим образом с поправкой на то, что всеми этапами занимается доверенное лицо:
— Оценка объекта.
— Подготовка к продаже: уборка, фотосессия.
— Размещение объявления.
— Проведение показов.
— Организация предоплаты.
— Подготовка документов (справками из БТИ и прочими документами занимается доверенное лицо).
— Проведение сделки: доверенное лицо ставит подписи во всех необходимых договорах и документах, участвует во взаиморасчетах (если его на это уполномочили).
Дисконт за доверенность
Профессионалы рынка недвижимости предупреждают: значительная часть сделок с доверенностями впоследствии оказываются мошенническими. Этот факт подпортил репутацию таким сделкам, несмотря на то, что часть из них абсолютно честна. О рисках для покупателя читайте здесь.
Ситуация, когда собственник продает недвижимость из-за границы по доверенности, означает, что, скорее всего, придется вдохновлять покупателей на покупку дополнительной скидкой.
Весной 2022 года Циан провел первую межконтинентальную сделку купли-продажи онлайн. Покупатель находился в Турции, продавец — в Канаде, а объект купли-продажи — в Подмосковье. Интересно, что сделка прошла без доверенностей: их заменили электронные подписи, а все этапы онлайн-регистрации права собственности прошли в электронном виде. Воспользоваться сервисом «Циан.Сделка» возможно только вместе с профессиональным участником рынка.
Наличие справок из психоневрологического и наркологического диспансеров не является обязательным условием для регистрации сделки в Росреестре, но их, как правило, требуют покупатели для гарантии безопасности. Ведь если спустя какое-то время продавец попробует опротестовать сделку через суд, заявив, что был не в себе, покупатель докажет обратное, продемонстрировав эти справки.
В удаленном режиме такие справки получить нельзя. Хотя некоторые риелторы и имеют доступ к всевозможным базам, но полученные таким путем справки не будут учитываться в суде. Таким образом, сделка без справок является для покупателя рисковой, а значит, либо отсекает львиную долю претендентов — квартиру продать гораздо труднее, либо тоже требует существенного дисконта.
А еще потребуется разрешение на сделку от супруга или супруги. Если он или она также находится в другой стране, придется отправляться в российское консульство за оформлением. Отметим, что, как и в случае со справками из диспансеров, для регистрации сделки непосредственно в Росреестре супружеское согласие на сделку не нужно: оно необходимо лишь покупателю, который перед сделкой проверяет недвижимость и продавца.
В общей сложности все эти недостатки снижают стоимость недвижимости на 10–15% — продавцу придется пойти на такую скидку, если он хочет продать свой объект.
Советы от Росреестра
Если вы все же будете продавать свою квартиру по доверенности, то прислушайтесь к рекомендациям экспертов Росреестра, как сделать всё правильно.
— Подробно о доверенностях говорится в главе 10 Гражданского кодекса РФ «Представительство. Доверенность». Доверенность на распоряжение имуществом должна быть составлена по четким правилам и заверена нотариусом. Собственнику ее выдает нотариус страны, где тот проживает в момент составления доверенности. После оформления текст доверенности нужно перевести на русский язык — этот перевод должен заверить нотариус.
Заверять эти документы за границей можно двумя способами.
- Первый — через консула, так как именно он исполняет функции российского нотариуса за пределами России. В этом случае все бумаги составляются сразу на русском языке и не требуют перевода.
- Второй вариант — через апостиль. Это специальный знак или штамп, который подтверждает полномочия нотариуса для прочих нотариусов стран Гаагской конвенции. Ставить апостиль вправе местный орган министерства юстиции. Доверенность составляется на одном или сразу на двух языках и заверяется у местного нотариуса. Далее на них проставляется апостиль.
Важно: в доверенности должны быть указаны полномочия по распоряжению недвижимостью, на подачу заявлений о государственной регистрации прав и на получение документов после регистрации прав. В такие доверенности также включают полномочия представителя по взаимодействию с различными государственными органами, организациями и банками. Речь идет о подписании, подаче, получении различного рода справок, заявлений, запросов, выписок, проведении расчетов и пр.
Если собственник приобретал недвижимость в браке, необходимо оформить так же, как и доверенность, согласие супруга на продажу недвижимости. Готовые документы нужно отправить доверенному лицу.
