Гаражная амнистия: как оформить землю и гараж в собственность

Сроки гаражной амнистии 

Закон о гаражной амнистии, по которому можно упрощенно получить в собственность капитальный гараж и землю под ним, действует с 1 сентября 2021 года. Участок хозяину объекта передадут бесплатно — на правах владения или аренды. 

Амнистией этот процесс называют из-за упрощенного порядка: объект зарегистрируют без обращения в суд, а на отсутствие некоторых документов посмотрят сквозь пальцы. 

Для оформления амнистии подойдут любые документы, в которых указана дата постройки гаража и ФИО собственника.  

Завершиться гаражная амнистия должна 1 сентября 2026 года. Но не исключено, что потом ее продлят, как это уже бывало с похожей на нее дачной амнистией. 

Зачем амнистировать гараж

Для владельцев гаражей это возможность легализовать объекты, получив законное право продать их, оставить в наследство или получить компенсацию, если земля под гаражом понадобится муниципалитету.  

Государству же амнистирование гаражей дает дополнительные доходы: нет права — нет налогов на имущество и землю. Соответственно, неучтенные объекты выгодно выводить из тени. Кроме того, на формально бесхозных территориях затруднительно поддерживать порядок. 

Какие гаражи попадают под амнистию, а какие нет 

Легализовать в упрощенном порядке можно далеко не любой старый гараж. 

Под условия амнистии не подходят: 

• Некапитальные сооружения из металлоконструкций — «ракушки». Они относятся к движимому имуществу (их можно перевезти) и регистрации не подлежат. 
• Гаражи, построенные после 29 декабря 2004 года (даже капитальные). 
• Гаражи, признанные судом самовольной постройкой и подлежащие сносу. 
• Парковки в высотных домах или коммерческих объектах, подземные гаражи.
• Гаражи — пристройки к частным, садовым домам, коммерческим объектам.

Легализовать гараж удастся при соблюдении одновременно трех условий: 

• Объект капитальный. 
• Возведен до 29.12.2004.
• Суд не признал его самовольной постройкой.  

Гараж считается капитальным строением, если у него есть фундамент и стены. Он может быть отдельно стоящим объектом или быть сблокированным, то есть стоять в одном ряду с другими боксами и иметь с ними общие фундамент, крышу, стены и коммуникации. Строение должно быть одноэтажным и без жилых помещений. 

Временная отсечка — до  29 декабря 2004 года — касается именно даты постройки, а не покупки гаража. Стать его владельцем вы могли и после этого дня. Это дата принятия нового Градостроительного кодекса, который окончательно прояснил вопрос с регистрацией гаражей: возвел — оформи, а иначе это самовольная постройка.  

Откуда взялись незарегистрированные гаражи

Как правило, это объекты, которые появились у хозяев 35–50 лет назад, еще при СССР. Тогда предприятия выделяли сотрудникам участки на своей территории для создания гаражно-строительных (гаражных, гаражно-потребительских) кооперативов и самостоятельного строительства гаражей. 

Земля при этом давалась кооперативу в безвозмездную аренду на длительный срок. Членам ГСК она не принадлежала, но гараж все равно можно было продать — только неофициально. В госорганах сделка не регистрировалась, в ГСК просто появлялся новый участник. 

С тех пор выделявшие землю предприятия или сменили форму собственности, или прекратили существование. Земля под ГСК при этом обычно отходила муниципалитету — с пометкой (опять же, в лучшем случае), что участок обременен долгосрочной арендой.  

В итоге на руках у членов кооператива оказывались только документы об уплате взносов или в редком случае справка о выплате пая. Сами ГСК при этом тоже могут формально уже не существовать. 

Часта и ситуация, когда участник ГСК умер, а гараж перешел по наследству родным, но документов о собственности у наследников нет. 

Гаражная амнистия позволяет в упрощенном порядке разрешить подобные коллизии. Еще ей могут воспользоваться те, кто купил гараж по соглашению у члена ГСК, даже если он уже скончался и не может подтвердить факт сделки. 

Какие документы нужны, а без чего можно обойтись 

Как бы ни упростили процедуру регистрации, какие-то подтверждающие документы все равно потребуются. 

Это могут быть:  

• решение любой властной структуры (в том числе времен СССР) или предприятия о выделении земли под гаражи;
• справка о выплате паевого взноса в ГСК; 
• решение общего собрания кооператива о предоставлении вам гаража;
• старый технический паспорт на объект; 
• документы о наследстве, если гараж достался вам от умерших родственников;
• бумаги, подтверждающие покупку гаража; 
• любые другие документы, в которых указана дата постройки объекта и которые подтверждают ваши права на него.

Какие именно «другие документы» подтверждают право на гараж, определяют региональные власти на местах.

Если гараж входит в гаражный кооператив, и эта структура существует, нужно также представить: 

• справку в свободной форме о членстве в ГСК и об отсутствии задолженностей;
• квитанции об уплате членских взносов;
• заверенные копии устава, протокол общего собрания кооператива о принятии устава и выборе председателя; 
• копии действующих договоров о подключении кооператива к электро- и тепловым сетям.

Всё это (кроме квитанций) выдает и заверяет председатель кооператива. Также у него могут найтись бумаги о выделении ГСК земли. Если они не сохранились — не страшно, председатель выдаст справку об этом, и ее нужно будет приложить к пакету документов.

Как оформить землю по гаражной амнистии

Постановка участка на кадастровый учет — обязательное условие гаражной амнистии. Предварительно выясните, в каком статусе находится земля под вашим гаражом (кооперативом). 

Самый простой способ — посмотреть на публичной кадастровой карте от Росреестра (ссылка может не работать в некоторых браузерах). На ней видно, был ли участок уже образован (проведено ли межевание) и в каких границах. Чаще всего выясняется, что выделен участок под ГСК, а отдельные боксы на нем не значатся. 

Скриншот: pkk.rosreestr.ru

Если это так, то начинать придется с образования земельного участка непосредственно под гаражом. То, что он стоит в ряду таких же объектов, — не препятствие. 

Для этого обратитесь к кадастровому инженеру и закажите подготовку схемы границ участка. Платежей за эту услугу в пользу государства нет, но инженеру заплатить придется. В некоторых случаях возможно проведение кадастрового учета за счет бюджета — точный список льготников уточняйте в администрации по месту жительства.

По готовности схему вместе с пакетом документов (включая паспорт и СНИЛС) и заявлением о предварительном согласовании предоставления участка надо подать в госорганы. 

В какие именно, зависит от того, на чьей территории расположен участок. Это может быть администрация муниципалитета, региональные власти (например, министерство по управлению госимуществом) или Росимущество, если участок на федеральной земле.   

Рассматривать заявление будут 30 дней с момента принятия. Это существенная оговорка: если госорган сильно загружен, заявление могут поставить в очередь на принятие, и тогда ожидание растянется на несколько месяцев. 

Когда (и если) будет вынесено положительное решение, кадастровый инженер сможет сделать межевой план участка и технический план гаража для подачи в Росреестр. 

Если вы получили отказ, то он должен содержать конкретную и предусмотренную законом причину. Например, не хватило какого-нибудь документа или справки об его отсутствии. Недостающую бумагу могут запросить, не вынося отрицательного решения, но могут и сразу отказать. 

Согласование предоставления участка — самое узкое место в гаражной амнистии. В этот момент чиновники рассматривают ваши основания на владение гаражом, и при недостатке документов процесс становится довольно неоднозначным. 

Большинство фирм, занимающихся кадастровыми работами, за дополнительную плату полностью сопровождают сделку: помогают собрать пакет документов, а потом сами (по доверенности) проходят цепочку согласований. Как правило, они могут оперативно среагировать на нехватку чего-либо (и вовремя узнать об этом) и добавить необходимый документ.

Регистрация гаража

После получения межевого плана участка и технического плана гаража владельцу нужно поставить объекты на кадастровый учет, обратившись в Росреестр. Для этого можно воспользоваться услугами МФЦ (лично или с помощью инженера с доверенностью) или подать документы в профильный орган местного самоуправления. 

Во втором случае ваши бумаги сначала попадут в администрацию, которая вынесет решение о бесплатном предоставлении участка, а затем уже Росреестр зарегистрирует право собственности на землю и гараж (это два разных объекта), о чем будут сделаны соответствующие записи в ЕГРН. Все процедуры займут примерно 20 рабочих дней. 

По завершении регистрации в личный кабинет собственника на сайте налоговой службы придет уведомление, а информация о гараже и участке появится в разделе «Имущество».  

Также она отобразится на портале «Госуслуги» в разделе «Недвижимость». Там владелец может бесплатно заказать онлайн-выписку, заверенную электронными подписями Росреестра и Минцифры, — по статусу она равна бумажному документу.

Сколько все это стоит

Сам участок под гаражом по амнистии предоставляют бесплатно, но кадастровые работы, которые сопровождают легализацию бокса, нужно оплатить. 

Как правило, отдельно оплачивается каждый этап: 

• замеры и схема границ участка;
• межевой план участка;
• технический план гаража. 

Цена одного этапа составляет 8–15 тыс. рублей — в зависимости от региона. Если регистрация права собственности будет проводиться через МФЦ, надо будет еще заплатить госпошлину — 350 рублей за объект. 

Бывают случаи, когда земля при амнистии передается владельцу гаража в долгосрочную аренду, а не в собственность. Арендная ставка при этом не может быть больше земельного налога.

Таким образом, амнистирование гаража — реальный, но далеко не быстрый процесс, который занимает от трех до шести месяцев. Большая часть времени при этом уходит на образование участка.