Что такое дуплекс в недвижимости
Дуплекс — это дом, рассчитанный на две семьи и разделённый на две части. Каждая из них имеет свой вход. Общее у этих семей — только крыша и одна стена без проёмов, за которой могут находиться жилые комнаты или технические помещения. Обычно дуплекс имеет два этажа, но бывают одноэтажные или трёхэтажные дуплексы.
Семьи, живущие в дуплексе, могут никак не взаимодействовать между собой и вообще быть незнакомы. У каждой — свой участок земли возле дома, свой двор и свои документы о праве собственности. А каждая из частей дуплекса юридически является самостоятельным объектом недвижимости.
Первые дуплексы появились в Англии в XIX веке. Семья была превыше всего: выросшие дети не хотели уезжать из родительского гнезда, и стало модным пристраивать к особняку родителей второй дом, для взрослых детей. Переезжая в США и Канаду, англичане везли с собой обычай строить дуплексы: так они распространились и в Северной Америке.
В Россию дуплексы пришли около 30 лет назад, но на Руси всегда был обычай пристраивать к избе пару комнат с печью и кухней для детей, создававших свою семью. Так большая семья оставалась вместе, продолжала вести хозяйство, экономила на строительстве нового дома, да и за детьми было кому присмотреть.
Со временем дуплексы превратились в дома, где стали селиться абсолютно незнакомые люди — обязательными стали отдельный вход и разделённые участки возле дома.
Дуплексы могут разделяться не только на две стороны, но и на два этажа. Правда, такой вид дуплексов встречается гораздо реже.
Плюсы дуплекса
+ Дуплекс дешевле коттеджа
Квадратный метр в дуплексе при прочих равных стоит на 15–20% дешевле, чем в коттедже.
+ Это загородный дом
Дуплексы строят за городом, в пригородах, тихих спальных малоэтажных районах мегаполисов. Жители дуплексов получают все преимущества загородной жизни: чистый воздух, возможность выращивать свои овощи и фрукты, отсутствие суеты и шума большого города.
+ Только один сосед (или одна семья)
В отличие от квартиры или таунхауса, где соседей может быть двое или несколько, в дуплексе только один сосед — тот, кто живёт за стеной. Это значит, что крик, шум, музыка если и будут доноситься, то только из-за одной стены. Кстати, за ней может быть кладовая, гардеробная — нежилое помещение.
+ Собственный двор
В нём можно организовать садик, огород, детскую площадку, построить гараж, беседку, даже пристройку. В отличие от таунхауса, владельцу которого обычно достаётся совсем небольшой участок возле дома, к дуплексу традиционно прилагается полноценный участок несколько соток.
+ Затраты на дом — пополам
Расходы на ремонт крыши, коммуникаций, выравнивание участка, установку забора или какие-то другие строительные работы делятся пополам на обоих собственников. Владелец частного дома несёт такие траты в одиночку.
+ Дуплексы разрешено строить на землях для ИЖС и на садовых участках
Это делает выбор дуплексов шире, а ещё это большое преимущество, если вы решили построить дуплекс с нуля.
Минусы дуплекса
— Есть сосед (соседская семья)
Сосед живёт близко, буквально за стенкой: если он шумный, это понравится не каждому. От соседа в дуплексе не всегда можно отгородиться забором, а если потечёт крыша, с ним придётся договариваться о ремонте.
— Общие коммуникации
Нужно взаимодействовать с соседом по поводу их ремонта и замены. К тому же, если у него случилась протечка, воду могут отключить и у вас.
— Статус участка
Земля под дуплексом может быть оформлена как два самостоятельных участка, а может — как один участок в долевой собственности или даже как общее имущество. В последних двух случаях придётся выделять доли в натуре или заключать соглашение о порядке пользования: без этого ваш сад, беседка или бассейн будут считаться общими.
— Статус дома
Статус дуплекса тоже может быть разным. Нередко дуплексы продают как квартиру в двухквартирном доме или как половину дома. Настоящий дуплекс должен продаваться как самостоятельный жилой дом.
В дуплексах допустимо оформить постоянную регистрацию. Их можно купить в ипотеку, в том числе при помощи оставшихся на рынке льготных программ.
Особенности дуплексов в России
В России до 2022 года правовой статус дуплексов не был определён: они продавались либо как квартиры в двухквартирных домах, либо как половина дома.
Два года назад правовой статус дуплексов и таунхаусов, наконец, определили: в Градостроительном кодексе РФ появилось понятие домов блокированной застройки (пункт 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ). Теперь такие дома можно ставить на кадастровый учёт и регистрировать на них права как на жилое здание.
«Дом блокированной застройки — жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проёмов и имеющий отдельный выход на земельный участок».
Пункт 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (введён в действие Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ).
Подавляющее большинство дуплексов в России разделено вертикально: два входа, у каждого хозяина — свой двухэтажный дом. За границей дуплексы бывают другими: разделёнными по этажам, как в США, или в виде двухэтажных квартир, как в Турции.
Какая разница между дуплексом и таунхаусом
Дуплекс отличается от таунхауса количеством сблокированных домов. У дуплекса их два, у таунхауса — четыре, шесть или восемь, иногда больше. Таунхаус напоминает многоквартирный дом, в каждом подъезде которого лишь по одной двух- или трёхэтажной квартире. У жителя дуплекса только один сосед, у жителя средних секций в таунхаусе — по два.
Придомовая территория у классического дуплекса всегда разделена на две части, у таунхауса может быть общей. Но чаще к каждой секции всё же относится свой небольшой участок в пару соток.
Планировка и в дуплексе, и в таунхаусе зеркальная, а вот по цене дуплексы чуть дороже, поскольку проведение коммуникаций тут делится на двух собственников, да и общая стена всего одна.
Где можно строить дуплекс
Дуплексы можно строить и на землях ИЖС, и на садовых участках.
Вид разрешённого использования земельного участка обычно указан в выписке из ЕГРН, которую можно получить в МФЦ или онлайн. Садовые земельные участки — это участки со следующими видами разрешённого использования: «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства» (часть 7 статьи 54 Федерального закона от от 29.07.2017 № 217-ФЗ).
Планировки домов типа дуплекс
Дуплексы всегда имеют зеркальную планировку. Исключение — когда владелец сделал перепланировку.
За общей стеной в дуплексе может быть жилая комната, столовая, спальня (самый нежелательный вариант), а может — техническое помещение. Последнее особенно удобно: так соседей точно не будет слышно.
Подводные камни покупки дуплекса
При покупке дуплекса важно обратить внимание на статус дома и земли.
Статус земли под дуплексом
Вид разрешённого использования может проверить любой потенциальный покупатель при помощи публичной кадастровой карты, которая бесплатно доступна на сайте Росреестра.
Надо убедиться, что объект недвижимости, предназначенный для проживания, не возведён на участке, который, предназначен для размещения промышленных объектов или других нежилых объектов.
Покупаемый дуплекс должен быть поставлен на кадастровый учёт.
Надо убедиться, что ему присвоен кадастровый номер и соблюдены другие формальности, связанные с документами. Начать можно с заказа выписки из ЕГРН или попросить продавца заказать выписку со всеми данными, включая его персональные данные.
Дуплекс могут продавать как долю в доме
Убедитесь, что вы покупаете самостоятельный объект недвижимости с отдельным участком, а не долю.
Проверьте, не участвует ли продавец в судебном споре
Это можно сделать на официальном сайте того суда, в подсудности которого расположена постройка. Большинство споров по поводу недвижимости рассматривается судами по месту нахождения объекта. Но не будет лишним проверить сайт суда, в подсудности которого находится юридический адрес застройщика. Незавершённый на момент заключения сделки судебный спор может превратить счастливого покупателя в участника судебной тяжбы.
Благодарим за помощь Алексея Попова, руководителя Циан.Аналитики, Алину Шлееву и Павла Григорьева, старших юристов адвокатского бюро «Пропозитум»
Фото: Shutterstock / Fotodom, cian.ru
