Банкротство за странные долги
В строительство клубного дома на улице Пришвина в Бибирево вложились более 100 семей. Было это восемь лет назад, но ключей от своих квартир дольщики до сих пор не получили. И хотя сегодня дом почти достроен, вероятность того, что они все-таки отпразднуют новоселье, крайне мала.
«Наш дом начали строить в 2015 году, а закончиться строительство должно было в 2017-м. Но до сих пор дом достроен лишь на 80%. Сейчас никаких работ не ведется, а дольщики вынуждены одновременно выплачивать ипотеку и жить в съемных квартирах.
Апартаменты мы покупали по договорам долевого участия (ДДУ), еще до внесения в закон о долевом строительстве (ФЗ-214) поправок о проектном финансировании. При этом все договоры зарегистрированы в Росреестре.
Застройщик «Кара+» (входит в группу «Алвек». — Прим. ред.) в 2017 году активно говорил нам, что обратился в МТС-банк за кредитом для окончания строительства. В качестве залога компания указала все тот же недостроенный комплекс. Время от времени строители действительно стали появляться на площадке, но потом стройка опять встала».обманутый дольщик
Так проблемный дом должен был выглядеть согласно проекту
Редакция Циан.Журнала попробовала разобраться, что происходит с домом на улице Пришвина и почему, несмотря на защищающий покупателей ФЗ-214, проблема обманутых дольщиков до сих пор актуальна.
Дольщики — это граждане или юрлица, которые инвестируют свои деньги в строительство многоквартирного дома (или другой недвижимости) на основании заключенного с застройщиком договора об участии в долевом строительстве (ДДУ).
ФЗ-214 — закон «Об участии в долевом строительстве», который защищает интересы российских дольщиков и регулирует их взаимоотношения с застройщиками. Он действует с конца 2004 года, но реально эффективные механизмы защиты участников строительства появились в нем только с 1 июля 2019 года.
С этого момента застройщикам запрещено использовать для возведения домов деньги покупателей: строить можно либо на собственные средства, либо на банковские кредиты. Деньги же покупателей квартир в это время хранятся на специальных эскроу-счетах. Доступ к ним застройщик получает только после сдачи дома в эксплуатацию.
Такая схема называется проектным финансированием. Если застройщик не может достроить дом, дольщики вправе самостоятельно решить его дальнейшую судьбу: можно либо получить свои деньги обратно, либо привлечь другого застройщика для завершения работ.
Но вернемся к дому на Пришвина. Как рассказал Александр Зарецкий, позднее дольщики узнали, что МТС-банк предоставлял кредиты не их застройщику «Кара+», а другому, не причастному к стройке юридическому лицу — компании «Ладомед» (это в том числе следует из иска банка к ООО «Кара+», копия которого есть у редакции).
По данным из открытых источников, обе этих компании учредил один и тот же человек — бизнесмен Михаил Животов. Но судя по тому, что дом до сих пор не достроен, средства пошли на иные цели.
По словам дольщиков, в этой сделке ООО «Кара+» выступило поручителем по кредиту для «Ладомеда». А когда с выплатой долга возникли проблемы, в качестве отступного банку передали 40% недостроенного клубного дома.
Далее просрочки по кредиту, судя по всему, продолжились, и в 2019 году МТС-банк потребовал досрочно вернуть всю невыплаченную сумму (более 350 млн рублей), а осенью 2022 года обратился в суд с требованием признать поручителя «Кара+» банкротом.
Как говорят инвесторы проекта, произошло это ровно через три года после предоставления кредита — когда окончился период оспаривания сомнительных сделок. И это люди считают подозрительным. Однако первая инстанция вынесла решение в пользу банка.
«Сейчас мы активно обжалуем это решение, так как выяснилось, что банк получил свою долю в доме по залоговым обязательствам застройщика перед третьими лицами (определение суда, подтверждающее этот факт, есть в распоряжении редакции).
Сам факт получения таких обязательств ставит дольщиков в неравное положение и прямо нарушает их права, так как мы все купили квартиры за реальные деньги.
С нашей точки зрения, застройщик причастен к мошеннической схеме. А обязательства перед банком были сформированы искусственно и неправомерно, что мы и планируем доказать в судах».
обманутый дольщик
Сегодня на заборе у недостроенного дома висят плакаты дольщиков
Если дольщикам не удастся склонить чашу весов Фемиды в свою сторону, дом в рамках дела о банкротстве застройщика будет продан на открытом аукционе. Такая же судьба может постигнуть и еще два апарт-комплекса, которые строили компании из группы «Алвек». Сейчас МТС-банк пытается обанкротить и эти фирмы.
Что говорят юристы и власти?
Проблема обманутых дольщиков в России решается достаточно активно. Минстрой регулярно отчитывается о помощи покупателям квартир в долгостроях. Недавно, например, появилась возможность оформлять выплату компенсаций через Госуслуги.
Но сегодня в стране все еще насчитывается около 80 тыс. обманутых дольщиков. И это не считая тех, кто купил не квартиру, а апартаменты — законодательство различает эти категории и защищает права покупателей по-разному.
При этом в случае с домом на Пришвина ситуация усложняется еще и банкротством застройщика — оно влияет на положение дел даже больше, чем ФЗ-214.
Алан Юсуфов, партнер юридического бюро Zenin & Telmanovich:
«Правовой статус апартаментов в России — давняя проблема, и с ней связано немало сложностей в рамках споров по ДДУ. Основной камень преткновения в том, что формально такая недвижимость является нежилой.
Несмотря на то что застройщик фактически передает людям те же самые квартиры, банкротное законодательство позволяет претендовать в приоритетном порядке только на жилые помещения, нежилую недвижимость менее 7 "квадратов" и машино-места.
По закону о банкротстве покупатели апартаментов имеют право только на денежную компенсацию в четвертой очереди кредиторов. Таким образом, положение дольщиков в апарт-комплексах существенно хуже, чем у будущих собственников жилых помещений, несмотря на фактическое равенство таких объектов. Закон о банкротстве давно нуждается в поправках, устраняющих данную несправедливость».
Циан.Журнал направил запросы в Москомстройинвест, МТС-банк, компанию «Кара+» и Минстрой. На момент публикации ответ был только от Москомстройинвеста. Выдержки из него приводим ниже:
В сухом остатке все сводится к одному: покупатели апартаментов защищены от риска недостроя в гораздо меньшей степени, чем владельцы жилья. А в случае с банкротством застройщика не защищены вовсе.
Комментарии дольщиков
За цифрами и названиями в любой такой истории стоят вполне конкретные истории вполне конкретных людей — в том числе тех, кто уже много лет ждет ключи и платит ипотеку. Циан.Журнал собрал несколько рассказов инвесторов дома на Пришвина, 4а.
.jpg)
Сергей Трофимов, купил апарты площадью 38 кв. м за 3,8 млн рублей:
«На момент заключения ДДУ (это был 2015 год) наша семья была еще совсем маленькой: мы только недавно поженились и как раз ждали первенца — дочку. Для сделки мы одолжили денег у всех, кто был готов помочь. Кроме того, застройщик дал скидку, так как мы внесли сразу всю сумму. Тогда мы ждали ключи и даже не подозревали, что все это так затянется!
Ключей, как мы все знаем, нет и по сей день, а у нас, между тем, родились еще двое детей. Долги мы за это время успели раздать, но параллельно нам пришлось взять в ипотеку другую квартиру. Пока мы живем в квартире моей мамы, которая переехала к моему отчиму. Это, конечно, не очень удобно: а если мама все-таки захочет вернуться? Для пожилого человека жизнь в компании троих детей — выдающийся опыт.
Я не был в отпуске больше пяти лет — приходится очень много работать, чтобы справиться с возложенной нагрузкой и ответственностью. При этом после 24 февраля прошлого года стало гораздо тяжелее: я работал в представительстве немецкой компании, а она из России ушла. Жена тоже выучилась на парикмахера и теперь вынуждена трудиться, даже несмотря на троих малышей».
Ольга Кузьмина, купила апарты площадью 150 кв. м за 27 млн рублей:
«Мы — многодетная семья. В 2017 году мы решили улучшить свои жилищные условия и искали квартиру в уже привычном районе. Так мы вышли на пока еще строящийся клубный дом на Пришвина, 4а.
На тот момент у нас были небольшие накопления для покупки новой квартиры. Кроме того, мы решили продать квартиру свекрови, а ее саму временно забрать к себе. Еще в 2006 году у нас появилась квартира, в которой мы теперь все вместе и живем.
Но денег с продажи квартиры свекрови и наших накоплений не хватило, поэтому мы еще и взяли кредит на 13 млн рублей. Всего за квартиру площадью 150 кв. м. мы заплатили 27 млн рублей.
ДДУ мы заключили в том же 2017 году. Готовность здания была уже довольно высокой, и к концу года мы ждали ключей. Но ближе к зиме стало понятно, что процесс забуксовал, и мы начали ходить по инстанциям.
При этом все, включая застройщика, убеждали нас, что дом будет достроен, и оснований для переживаний нет. Так продолжалось вплоть до 2022 года — к тому моменту сроки сдачи переносились уже шесть раз.
Мы боимся, что если дом продадут с торгов (а это сейчас один из весьма вероятных сценариев), то вырученная сумма окажется очень маленькой. Ее разделят между нами, дольщиками, и банком. Мы в таком случае получим несопоставимую с нашими вложениями компенсацию.
Кредит мы брали на 20 лет и еще 14 лет нам выплачивать по 75 тыс. рублей в месяц. Компания, в которой мы оформили обязательное страхование ипотеки и которой платили по 70 тыс. рублей в год, не считает нашу проблему страховым случаем.
Еще один аспект: большие затраты на юридические услуги. Чтобы отстаивать свои интересы в суде и получить хоть что-то, дольщики вынуждены нанимать адвокатов и платить пошлины. Исполнительные листы на высуженные неустойки (в основном, 20–50% от положенного по закону) годами пылились у приставов. При банкротстве они попадают в четвертую очередь, а денег от продажи недостроенного здания вряд ли хватит даже на третью. Нам пришлось нанять юристов-арбитражников вскладчину, чтобы разобраться, что происходит и куда бежать.
В случае с нашим домом череда обстоятельств привела к тому, что при желании застройщика почти готового здания можно объявить банкротом — никто от этого не застрахован. При этом все покупатели апартаментов по ДДУ могут нарваться на эту мину. И это печально».
Ольга Лунева, купила апарты площадью 27 кв. м за 3,8 млн рублей:
«До недавнего времени я работала начальником управления методистов, но недавно уволилась и теперь фрилансер. В 2014 году мы еще жили вместе с родителями и моим братом, но со временем стало понятно, что пора разъезжаться.
Я долго выбирала себе квартиру, советовалась с риелторами и тщательно изучала документы и историю застройщика — для этого я даже наняла юриста. Проверив комплекс на Пришвина, он сказал, что все в порядке.
Риски апартаментов и их минусы по сравнению с жильем я, конечно, знала (некоторые риелторы меня даже отговаривали от такого формата), но ведь огромное число людей спокойно покупают апарты и не имеют никаких проблем, кроме дорогих ЖКУ.
К тому же разница в цене на тот момент была чуть ли не двукратной, и это стало решающим фактором — тогда я могла позволить себе только такой формат.
В 2015 году мы все-таки приобрели эту злополучную квартиру на Пришвина — родители помогли с первоначальным взносом, а саму ипотеку я брала на себя и выплачивала ее уже самостоятельно.
Когда стало понятно, что строительство затягивается, застройщик время от времени выходил на связь с обещаниями, что все будет достроено и можно не переживать. В какой-то момент дольщики объединились и стали писать во все инстанции.
После письма в Мосстройинвест были заблокированы новые сделки по этому комплексу. Но нам это погоды не сделало. Даже наоборот, запрет на дальнейшие продажи помешал найти инвестора, который мог бы наш долгострой довести до ума.
Все это время мы пишем письма, обиваем пороги инстанций и встречаемся то со следователями, то с депутатами. Ответы, конечно, есть, но они никак не помогают — разве что свои 27-метровые апартаменты обклею, если все-таки получу ключи. И все это время я продолжаю выплачивать ипотеку — она у меня до 2027 года».
«Мне 73 года, всю жизнь я проработала проектировщиком-экологом — это непростая работа с ненормированным рабочим днем. Муж у меня давно умер, и я долгие годы с огромным трудом копила, чтобы в преклонном возрасте как-то себя подстраховать: купить квартиру, сдавать ее и иметь прибавку к пенсии. У меня есть дети, но у них свои ипотеки и прочие сложности.
Я выбрала апартаменты на Пришвина. Денег не хватало, поэтому я заняла и потом еще долго отрабатывала — кто же знал, что это будет такой долгострой.
Сейчас, к сожалению, сказывается и возраст: у меня очень болят суставы, живу с постоянной болью. Для исправления последствий неудачной операции мне пришлось обратиться к платной медицине — там есть возможность решить проблему, но у меня не хватает денег, живу-то на пенсию… Если бы нам отдали или ключи, или компенсацию, этот вопрос отпал бы.
Мне очень тяжело психологически — мало того, что мне все время физически больно, так еще и приходится себя во всем ограничивать и выживать на пенсию. Ситуация с нашим домом тоже очень удручает. В итоге я не могу ни лечиться, ни позволить себе что-то лишнее — неужели ради этого я всю жизнь проработала?
Как так можно было ограбить человека среди бела дня?! Ведь есть договор, есть законы, да и зачем им мои копейки на фоне их миллионов — они же их даже не заметят! Все годы моей работы ушли в бездну... В итоге я сижу просто нищей и больной. Очень надеюсь на государство, которое могло бы меня защитить».
купила апарты площадью 35 кв. м за 4,6 млн рублей
Проверьте недвижимость перед покупкой с помощью Циан, чтобы избежать неприятных сюрпризов
Обновление от 14 июля: Тушинский районный суд г. Москвы учел позицию прокуратуры Северо-Западного административного округа и вынес решение о заключении Михаила Животова под стражу. В ходе заседания рассматривалась ситуация вокруг клубного дома «Октябрь» — напомним, это один из трех комплексов, к строительству которых имеет отношение группа «Алвек». Животову предъявлено обвинение по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество, совершенное в особо крупном размере) — он свою вину признал.
