Приобретая квартиру, покупатель порой сталкивается с таким понятием как "обременение", по привычке очень пугаясь его.
Обременения в отношении объектов недвижимости на российском рынке жилья встречаются постоянно и повсеместно. Основная масса людей, продающих свои квартиры сегодня ранее приобрела их в ипотеку, которая еще не погашена в полном объеме, у кого-то из собственников появились какие-либо неоплаченные долги, которые они не имеют возможности погасить в настоящий момент, либо долги от судебных приставов.
При этом далеко не все обременения действительно представляют собой какую-то существенную сложность для проведения сделки.
Непогашенная ипотека
Наиболее частый вид обременения, который в принципе не создает особых сложностей при заключении сделки – ипотека, то есть когда квартира находится в залоге у банка.
Самая простая и распространенная ситуация – это продажа ипотечной квартиры, когда люди добросовестно выплачивали ипотеку, но теперь хотят продать объект и купить другой, или просто не хотят больше платить кредит.
Купить квартиру с таким обременением, не дожидаясь выплаты ипотеки собственником, вполне реально, но детали сделки необходимо согласовывать в банке, в залоге у которого находится квартира, объясняет руководитель направления "Продажи" компании Apple Real Estate Виолетта Хачатурова.
При этом банк, как правило, не препятствует продаже квартир в ипотеке другим людям. В данной ситуации есть два возможных варианта:
выкуп из-под залога под контролем банка
Покупатель подает заявку на ипотеку в банк, банк одобряет нужную сумму. На сделке открываются два аккредитива. Первый – в размере остатка долга продавца недвижимости, и второй – на сумму сверх задолженности по договору.
Банк проверяет договор купли-продажи, в него включаются пункты про продажу квартиры с залогом. Клиенты идут в Росреестр и подают пакет документов на государственную регистрацию. После регистрации перехода права собственности клиенты приходят в банк с выпиской ЕГРН, на основании которой открывается первый аккредитив, погашается кредит продавца недвижимости.
Банк выдает справку о полном погашении кредита, закладную с отметкой об исполнении обязательств перед банком. Покупатель относит в Росреестр справки, закладную, или банк самостоятельно подает документы и информацию в Росреестр. С квартиры снимется обременение, и клиенты в банк приносят выписку из ЕГРН. Открывается второй аккредитив – продавец получает вторую часть денег.
добровольная реализация
Покупатель с продавцом договариваются о том, что покупатель вносит деньги в погашение кредита/дает задаток, достаточный для погашения кредита, деньги вносятся сразу на счет для погашения ипотеки. После закрытия кредита банк выдает все документы для снятия обременения или снимает обременение сам, после чего клиенты подают договор купли-продажи на госрегистрацию в Росреестр.
Как правило все происходит достаточно быстро. На всю процедуру, начиная с обращения в банк до момента подачи документов в Росреестр, уходит не более 10 дней.
Более сложная ситуация – когда человек не выплачивает ипотечный кредит, идут просрочки, копится долг, и единственный выход – реализация объекта.
Но и такую квартиру можно приобрести.
Банк уже вправе ставить вопрос о том, чтобы выставлять объект на продажу с торгов. Однако пока этого не случилось, он заинтересован в продаже объекта. Никто не будет возражать против того, что продавец найдет покупателя, и квартира будет реализована.
В данном случае получается, что покупатель своими деньгами в день сделки погашает задолженности, которые имеются перед банком. Банк взамен на это подает документы на прекращение запретов, отмечает эксперт.
Правда такая сделка может затянуться от двух недель вплоть до трех месяцев. Все зависти от того, насколько быстрым и расторопным будет банк, как быстро его сотрудники подадут постановление о прекращении своих производств.
Аренда
Если собственник квартиры сдавал жилье в аренду и на момент ее продажи срок договора найма еще не истек, арендаторы имеют право продолжать жить в ней. Ведь аренда сохраняется даже в случае изменения собственника объекта, а продажа квартиры не является основанием для ее прекращения. Иными словами, приобретя арендованную квартиру покупатель не сможет безосновательно выселить арендатора.
Это обременение в принципе не критично для покупателя.
Как правило все можно разрешить на стадии переговорного процесса и предусмотреть в договоре купли-продажи. Например, что аренда сохраняется, но арендатор будет платить новому собственнику. Или что аренда прекращается и на дату заключения договора купли-продажи квартиры, собственник предоставляет соглашение о расторжении договора аренды с арендатором.
Ну и в конце концов, даже без указания этого момента в договоре купли-продажи, можно впоследствии просто расторгнуть договор найма, заблаговременно предупредив арендатора в указанный в нем срок (например, за месяц).
Запрет на совершение действий
Другой вид обременения – запреты на совершение регистрационных действий с квартирой, наложенные Федеральной службой судебных приставов, то есть когда у человека есть действующее исполнительное производство. Продажа такой недвижимости невозможна до момента снятия запрета, который снимается лишь после погашения собственником всех задолженностей.
Так бывает, когда, например, не оплачены налоги, или есть долги по коммунальным платежам, просрочены кредиты, не выплачиваются алименты и прочее. Причем такое обременение может возникнуть независимо от суммы задолженности – будь то 30 тысяч рублей или 5 миллионов.
В такой ситуации важно понимать основания возникновения долга. Если это долг, к примеру, за коммунальные платежи и больше долгов у человека нет, то это не страшно. Оплатить и снять запрет можно в течение недели.
Если запрет висит из-за долга перед кредитной организацией или по поводу любого другого гражданского взыскания, то тут не все так однозначно. Это прямой риск дальнейшего банкротства, и, соответственно, судов в отношении квартиры.
Ну и, конечно, невозможно купить объект с использованием ипотеки (а это больше 80% сделок) до момента, пока запрет не будет снят. Банк даже не примет документы на рассмотрение. А погашение идет, как правило, деньгами покупателя.
В том случае, если ситуация не критична, просто необходимо до сделки погасить задолженность – как правило, это делает покупатель.
Он оплачивает долги продавца, приставам предъявляется подтверждение оплаты, они дают акт об окончании производства и обращаются в Росреестр о снятии запрета.
Чтобы обезопасить покупателя, в договоре купли-продажи, по которому будет регистрироваться переход права собственности, можно сразу указать, что на момент сделки имеются определенные запреты, по таким-то постановлениям, в таких-то суммах, и стороны пришли к соглашению, что покупатель предоставляет денежные средства продавцу на погашение данных запретов.
Можно и сразу подать документы на государственную регистрацию, чтобы покупатель не опасался того, что он чужие долги погасил, а документы до Росреестра не дошли. Конечно, регистратор, получив такие документы и увидев, что присутствуют запреты от приставов, зарегистрировать переход права собственности не сможет, так как не имеет права по законодательству. Такую регистрацию он приостановит, однако сможет возобновить сразу же, как только приставы снимут обременение.
А они могут затянуть с подачей документов в Росреестр. Поэтому важно не только погасить все задолженности, но и контролировать вынесение судебными приставами всех необходимых документов и их отправку в Росреестр, предупреждает Хачатурова.
В результате завершения государственной регистрации такой сделки требуется две недели, иногда месяц и больше, но в целом все не критично.
Арест
Если в отношении квартиры наложен не просто запрет на совершение регистрационных действий, а на основании определения суда установлен арест, то от ее покупки в большинстве случаев стоит отказаться.
Сам арест юридически ограничивает все, что связанно с распоряжением имущества – его нельзя дарить, продавать, сдавать, отдавать во временное пользование.
Такое обременение накладывается, например, когда между бывшими супругами происходит раздел имущества, или сделку по переходу права на это имущество оспаривают кредиторы (в том числе в делах о банкротстве), говорит Хачатурова.
Или если это спор между наследниками, или идет оспаривание прав продавца на квартиру, то даже в случае снятия такого запрета, есть риски, что споры могут продолжиться и у вас в дальнейшем могут забрать квартиру.
Правда имеют место нечастые случаи, когда арест только числится в базе данных реестра, а фактически снят. В этом случае надо разбираться и добиваться того, чтобы неактуальные записи об ограничении прав были исключены из реестра.
Право пользования третьими лицами
Еще одно обременение – это право пользования квартирой, на которое имеют право отказники в приватизации, члены семьи собственника, документом-основанием права собственности которых является справка жилищно-строительного кооператива, а также лица, за которыми сохраняется пожизненное право пользования и проживания в квартире, к примеру, в результате завещательного отказа.
Например, кто-то кому-то завещал квартиру, то есть у продавца документ-основание – это свидетельство о праве на наследство по завещанию. Но к этому завещанию прилагался завещательный отказ, в котором было указано, что человек завещает свою квартиру, например, племяннику, при условии, что за его другой племянницей сохранится пожизненное право пользования и проживания в ней.
Это крайне неприятное обременение, ведь если такой человек был и остается зарегистрирован в квартире, то за ним сохраняется пожизненное право пользования и проживания. Выписать его даже по суду будет невозможно.
Как проверить?
Большинство видов обременений подлежат обязательной государственной регистрации. Так, сведения об аресте, запрете определенных действий, ипотеке, аренде сроком свыше 11 месяцев можно узнать, получив выписку из Единого государственного реестра недвижимости через Госуслуги или в МФЦ.
Но есть и нерегистрируемые в Росреестре обременения – например, договор аренды сроком до 11 месяцев. О нем можно узнать только у самого собственника квартиры.
Также в Росреестре не отображается и информация о праве пользования квартирой третьими лицами. Если провести сделку купли-продажи и подать документы на регистрацию такого объекта, то переход права собственности по подобным сделкам будет зарегистрирован, и новому собственнику в дальнейшем придется разбираться с проблемами самостоятельно.
Чтобы максимально обезопасить себя, у продавца, помимо выписки из ЕГРН, надо запросить также выписку из домовой книги, единый жилищный документ, справку по капитальному ремонту и отсутствию задолженности по коммунальным услугам, копию финансового лицевого счета, чтобы узнать о зарегистрированных в квартире людях.
Но, к сожалению, порой даже ознакомление с таким большим пакетом документов не дает полную гарантию того, что с квартирой все нормально.
