Недвижимость — бесспорно, излюбленный метод инвестирования в России. И это объяснимо! Квартиру или какое-то коммерческое пространство можно «потрогать» — сходить туда, ощутить, что «это мое».
Это дает человеку определенный уровень спокойствия. Совершенно обратное можно сказать о неосязаемых акциях или криптоактивах, которые просто лежат на брокерском счету или в виртуальном кошельке, где все непонятно и, как кажется неискушенному инвестору — нестабильно.
Однако недвижимость — эффективный способ инвестиции для тех инвесторов, основная задача которых сохранить активы, а не преумножить их. Об этом говорят цифры: доходность при грамотной диверсификации активов (иначе говоря, распределении) на фондовом и крипторынках начинается примерно от 10% годовых и может достигать 30%.
Если же использовать высокорисковые инструменты как IPO — первичное публичное размещение акций компании на рынке, доходность может составлять и 100%, а порой даже 150% годовых. Есть множество успешных примеров, где одна сделка IPO приносила инвестору за день более 30%. Сегодня такое возможно и на российском фондовом рынке.
Могут ли инвесторы в недвижимость похвастаться аналогичными результатами? Нет. Инвестирование в недвижимость относятся к вложениям с невысоким риском, а соответственно, и невысокой доходностью.
Хорошим процентом годовой доходности является 10%, что, безусловно — приемлемый результат для сохранения собственных активов, но не для их приумножения. Именно поэтому «заходить в недвижимость» целесообразно именно с высоким чеком, когда свободный капитал для инвестиций необходимо прежде всего сохранить с помощью надежных продуктов с невысокой долей риска.
Как инвестируют в недвижимость с невысоким чеком?
Есть несколько самых популярных методов. И самый распространенный: купить квартиру, а потом сдавать его в аренду самостоятельно или с помощью агента (работа которого заберет около 30% доходности). Аналогично происходит и если объектом инвестиций становится загородный дом. Однако здесь есть дополнительные эксплуатационные издержки.
Более сложный и более доходный метод — покупка недорогой недвижимости и последующая ее перепродажа. Это может быть как инвестиция в квартиру в строящемся ЖК, а затем ее продажа, зачастую, в комплектации white box. Так и формат «флиппинг» — то есть покупка недорогой квартиры с хорошим потенциалом (удачная локация, хороший дом и пр.), создание в ней ремонта и перепродажа по рыночной цене за короткий срок.
Срок здесь имеет значение, так как такие манипуляции в долгосрочном периоде имеют инфляционные риски.
Во всех случаях невысокий чек — это исключительно локальные истории и меньшие площади. Он может позволить купить, условно, лишь одну квартиру — это не позволяет получить высокую доходность, которая предпочтительна для инвесторов с небольшим капиталом.
Инвестиции в недвижимость с чеком ~ $3 000 000
Именно такие активы позволяют инвестировать в недвижимость эффективно. Секрет в объеме — если ваш капитал составляет более ₽200 000 000, то в строящемся доме вы купите сразу много квартир, что может позволить вам получить их по лучшей цене.
Это же касается и коммерческой недвижимости. В результате, какой бы формат инвестиций в недвижимость вы не выбрали — доходность будет выше. При этом риск все равно невысокий, а значит, актуально для сохранения активов.
При этом высокий чек открывает широкий горизонт возможностей. Инвестор может рассматривать не только вложения в непосредственно недвижимость, но и в фонды недвижимости. В России это преимущественно закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ).
Есть несколько категорий ЗПИФ: рентные, строительные, девелоперские и земельные. Рентные — когда УК сдает в аренду жилые или коммерческие пространства для офиса. В этом случае инвестор входит в крупный объект, например, апарт-отель или новый бизнес-центр.
Строительные фонды — что понятно из названия, строят объекты под последующую продажу или сдачу в аренду: те же ЖК или апартаменты.
Девелоперские фонды направлены на освоение земли или каких-то готовых объектов. Очень часто их деятельность качается коттеджных поселков.
Земельные фонды занимаются операциями с землей. В том числе, фонд может заниматься переоформлением категории земли — участок может располагаться в привлекательной локации, но не позволять строить какую-либо категорию объектов. Поэтому стоимость земли невысока. Фонд же покупает землю и меняет ее назначение, что позволяет продать ее бизнесу по высокой рыночной цене.
Проекты фондов недвижимости могут быть очень интересными — например, реконструкция старинных исторических объектов под креативный кластер, где заведомо прогнозируется высокий спрос, что предполагает высокий инвесторский доход.
Порог входа в такие проекты высокий. Нередко он составляет около $250 000 — что по сегодняшнему курсу свыше ₽22 000 000. Однако и потенциальный инвесторский доход может составить и 25% годовых. При этом, у него высокая степень гарантии, что делает данный метод подходящим для сохранения капитала.
В таком инвестировании в недвижимость встречаются и высокорисковые проекты, которые предвещают инвестору большую доходность. В качестве примера могут служить интересные индивидуальные проекты, связанные с исторической реконструкцией и сменой назначения, а также строительством объектов с неординарной концепцией.
Вывод
Имея большой капитал не стоит пренебрегать таким форматом как инвестирование в недвижимость. 50% капитала может быть, так или иначе, алоцирована в недвижимость. Часто этот инструмент является одним из наиболее эффективных для сохранения капитала и защиты его от инфляционных рисков.
Если же ваш капитал небольшой и вы хотите его увеличить — лучше распределить активы между несколькими инструментами, чем вкладывать все в недвижимость, среди которых обязательно будут высокорисковые инструменты с высокой доходностью. Это позволит вам преумножить капитал и, если уж хочется вкладываться именно в недвижимость, со временем делать это более эффективно.
